Durante el proceso de compraventa de una vivienda tendremos que realizar una serie de papeleos y trámites. Se trata de contratos privados y bilaterales entre comprador y vendedor, antes de la firma final ante notario.
Generalmente se realizarán en el despacho de un abogado mercantil o una gestoría especializada. También se pueden realizar ante notario para otorgar un plus de seguridad a la operación.
Te explicamos en qué consisten:
1. Contrato de Arras
En el contrato de arras se formaliza por escrito la reserva de la compraventa de la vivienda. El comprador entrega una cantidad de dinero en concepto de señal y se establece el compromiso de firmar el contrato de compraventa de la vivienda en el futuro, con consecuencias en el caso del incumplimiento del mismo.
Existen varios tipos de contratos de arras, pero son las arras penitenciales las más comunes. En este contrato debe aparecer el precio final acordado por la compra de la vivienda, la cantidad que se entrega como señal y que es a cuenta del precio. En el documento se aclara que si el comprador renuncia a la operación de compraventa antes de firmar la escritura sin ninguna causa justificada, perderá la cantidad entregada como señal. Y si es el vendedor el que finalmente se echa para atrás en la operación, deberá entregar al vendedor el doble de la cantidad percibida.
Existe la posibilidad de añadir clausulas que recojan los supuestos donde se anula el contrato, restableciendo la señal al comprador. Por ejemplo, en el caso de que la entidad bancaria no nos conceda el préstamo.
También podemos encontrarnos con contratos de arras confirmatorias. En este caso, el pacto es definitivo y no da derecho a resolver unilateralmente el contrato a ninguna de las partes, ni al comprador ni al vendedor. El comprador entrega una señal en parte de pago del precio total. Y si alguna de ellas incumple finalmente el contrato, la otra puede exigir su cumplimiento o su resolución e indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. No es tan habitual porque no se diferencia en esencia mucho de un contrato privado de compraventa, como ahora veremos.
2. Contrato privado de compraventa
En el contrato privado de compraventa se pacta en firme la compraventa de la vivienda. El vendedor se compromete a entregar la vivienda al comprador a cambio del precio pactado. Después de firmar este contrato, ya existe obligación de realizar la operación.
En este contrato debe figurar:
- Identificación de las partes, con reconocimiento de su capacidad legal y carácter que representan.
- Identificación de la propiedad, incluidos datos registrales, emplazamiento y cargas.
- Obligaciones sobre el inmueble, como el IBI o los estatutos y cuotas de la comunidad de propietarios.
- Precio pactado y la forma de pago, y si hay señal formalizada en un contrato de arras.
- Distribución de los gastos derivados de la operación, donde si no se especifica nada diferente, el comprador se hará cargo de los gastos de escritura de la vivienda.
- Entrega de llaves y plazo de formalizar la escritura.
- Penalizaciones por incumplimiento de contrato.
- Fecha y firma en el notario.
3. Contrato público de compraventa
Similar al anterior, en el caso de un contrato público de compraventa se firmará el documento ante Notario. Esta escritura notarial se inscribe posteriormente en el Registro de la Propiedad.
Aunque no es obligatorio, es altamente recomendable que el contrato de compraventa se haga en escritura pública. También resulta aconsejable contar con el asesoramiento de un profesional del derecho inmobiliario, para garantizar que el documento se ajusta a la legalidad y evitar sorpresas.
4. Promesa de compraventa
La promesa o precontrato de compraventa es un contrato preliminar que tiene por objeto la futura celebración del contrato de compraventa de una vivienda.Es decir, se trata de un precontrato similar al de arras, pero donde no hay señal.
En cualquier caso, este precontrato da derecho a los contratantes a exigir el cumplimiento de lo pactado, y a poder reclamar, en caso contrario, daños y perjuicios.
5. Contrato de opción de compra
El contrato de opción de compra permite adquirir una vivienda en una fecha determinada, a un precio pactado y en unas determinadas condiciones. Se trata de un documento preliminar donde se plasman las condiciones futuras de la compra de la vivienda, en el caso de la imposibilidad de adquirirla en el momento actual.
La compra de una vivienda será sin duda una de las operaciones inversoras de mayor envergadura que quizás hagamos en la vida. Antes de formalizar la operación ante notario, firmaremos un contrato de compraventa, y ante cualquier duda es recomendable acudir a un consultor especializado en el mercado inmobiliario. En Ampervillas contamos con asesores y abogados inmobiliarios que te ayudarán con este trámite. Consúltanos sin compromiso.
