La compra de una casa supone una gran inversión, y debemos tomar la decisión con calma, estudiando toda la información posible para acertar en la compra. Especialmente si nos hemos decidido por una casa de segunda mano, hay muchas preguntas que debemos hacer al vendedor para despejar cualquier duda que pudiéramos tener sobre la vivienda y no arrepentirnos más adelante.
¿En qué estado de conservación está la casa?
Para evitar males mayores, debemos prestar atención a cualquier detalle durante la visita al inmueble y que nos de pistas del estado general de la casa. No dudes en hacer cualquier pregunta al vendedor. En primer lugar, es fundamental conocer la antigüedad de la vivienda. Esto nos puede dar una idea de los materiales y los sistemas de construcción empleados. Por ejemplo, las viviendas construidas antes de la aprobación del Código Técnico de la Edificación (CTE) publicado en el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, seguramente tendrán más problemas de aislamiento.
En esta primera visita podemos fijarnos en el estado de la pintura, analizar el estado del suelo y su nivel, revisar la estructura externa del inmueble, la presencia de humedades en paredes y azulejos o malos olores en alguna zona de la casa. Y más allá de los muebles, valorar el estado de la cocina y baños, que son las estancias que pueden requerir una mayor inversión en el caso de reformar una vivienda de segunda mano.
También es interesante observar dónde están ubicadas las instalaciones generales, muros de carga y las bajantes, que nos condicionarán una posible reforma o cambio de distribución en la vivienda. Nos debemos también fijar en la altura del techo, por si queremos colocar un falso techo o un armario. Otro detalle a tener en cuenta es la orientación de la vivienda, que nos ayudará a determinar el gasto de calefacción en invierno y refrigeración en verano.
¿Puedo hacer obra para ampliar la superficie de la vivienda?
Al comprar una casa de segunda mano, es muy habitual realizar alguna reforma.
Es habitual encontrarnos con una vivienda de segunda mano que nos parece interesante para comprar, pero donde nos gustaría realizar una obra de ampliación. En la mayoría de casos de ampliación necesitaremos modificar la estructura de la vivienda. En el caso de realizar cerramientos ligeros (cerrar una terraza, un azotea o un patio), aunque no se altere la estructura, si que modificaremos la fachada y la cantidad de superficie construida. Por tanto, para ampliar una vivienda es necesario un proyecto, un arquitecto y una licencia de obra mayor. Y si además la vivienda está dentro de una Comunidad de Propietarios, se necesita el permiso de la misma para realizar las obras.
Generalmente el diseño original de la vivienda ya habrá tenido en cuenta agotar la superficie máxima edificable del inmueble permitida. Pero en otros casos, la ley permite una ampliación. La legalidad de ella dependerá esencialmente de la normativa urbanística que afecte a nuestra vivienda. Aquí tienes un enlace para consultar el Planteamiento Urbanístico de Altea.
Habrá que tener en cuenta algunos factores para ampliar la vivienda:
- Edificabilidad, relación entre la superficie de la parcela y la superficie construida en ella.
- Retranqueos, distancia mínima que debe tener una construcción respecto de los linderos (bordes) de la parcela.
- Ocupación, el porcentaje máximo de suelo que puede llegar a ocupar una edificación dentro de su parcela.
- Número de plantas y altura máxima.
Para evitar multas o incluso la demolición de la obra de ampliación, lo mejor es acudir a un especialista inmobiliario y consultar al Ayuntamiento y Comunidad de Propietarios para verificar las distintas posibilidades de ampliación de la vivienda.
¿En qué estado está la fontanería y la electricidad?
Muchas veces las instalaciones de fontanería y la electricidad pasan desapercibidas, especialmente en una primera visita a la casa. Es importante conocer su estado, ya que nos puede suponer un gran desembolso si detectamos algún problema o queremos realizar alguna modificación.
Para comprobar la instalación eléctrica, en primer lugar podemos comprobar que interruptores, luces, enchufes y demás aparatos eléctricos (calefacción, aire acondicionado, cocina, bomba de agua de la piscina, etc.) funcionan correctamente. El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), publicado en el Real Decreto 1027/2007 de 20 de julio, indica las condiciones de la red eléctrica en las viviendas. Lo habitual es que las viviendas anteriores a esa fecha no estén adaptadas, por lo que debemos averiguar cómo está realizada la instalación eléctrica, por dónde y cómo va el cableado, dónde está instalada la jabalina puesta a tierra (especialmente en viviendas unifamiliares de segunda mano), o qué diferenciales, mecanismos, luces, etc. hay instalados. En cuanto a la potencia contratada, podemos conocerla a través de las facturas del propietario, pero hay que tener en cuenta que si se modifica la potencia se debe contratar un nuevo boletín eléctrico al instalador oficial.
También debemos comprobar el estado de la fontanería. A pesar de que las tuberías no están a la vista, podemos realizar una serie de simples comprobaciones, como ver la presión de los grifos de baños y cocina, ver cómo desagüan lavabos o bañeras, revisar malos olores o comprobar el estado de canaletas de desagüe y sumideros para la recogida de agua. Esto nos puede dar una pista del estado de la instalación. Por otro lado, es conveniente averiguar cómo se desagüa el agua de lluvia en la parcela y terrazas, especialmente en chalets antiguos donde probablemente las arquetas del alcantarillado fueron puestas después de la construcción de la casa, y es posible que aún se conserve alguna fosa séptica.
Si la vivienda nos interesa, puede ser interesante acompañarse en una segunda o tercera visita a la casa de un técnico que aporte su punto de vista sobre las instalaciones y reformas necesarias. De esta manera, tendremos toda la información necesaria para tomar la mejor decisión.
¿La casa dispone de CEE (Certificado de Eficiencia Energética)?
Actualmente hay numeroso métodos para optimizar la eficiencia energética de una vivienda.
El Certificado Energético es obligatorio desde 2013 para vender una casa. En él se analizan aspectos de eficiencia energética como si las ventanas tienen rotura de puente térmico, si hay cámara de aislamiento o si los muros de la fachada y forjados están en buen estado, e incluso las medidas que hay que corregir en la vivienda para mejorar su eficiencia energética. En la mayoría de los casos el propietario está obligado a facilitarnos este certificado que calcula el consumo en energía (luz, agua y gas) en condiciones normales.
Este Certificado de Eficiencia Energética lo emite un técnico en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas según exija la normativa vigente. Puedes consultarnos para asesorarte sobre el Certificado de Eficiencia Energética y cómo obtenerlo. http://ampervillas.com/blog/inmobiliaria/certificado-eficiencia-energetica.html
¿Hay recibos de IBI, comunidad u otros impuestos pendientes de pago?
Antes de dar el paso y comprar una casa de segunda mano, debemos preguntar al vendedor si está al corriente de todos los pagos. Podemos solicitar el justificante de pago de los últimos años del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, así como de otros impuestos que se pudieran tener pendientes. Cabe recordar que cuando se vende una vivienda, el IBI de ese año debe pagarlo quien sea el propietario de la misma el día 1 de enero. Este pago se realiza, en el caso de Altea, desde finales de julio hasta principios de octubre.
En el caso de que la vivienda esté en una Comunidad de Propietarios, también debemos saber si se está al corriente de pagos. Y preguntar cuánto se paga, que incluyen (portero, mantenimiento de jardín y piscina, luz, ascensor, calefacción, etc.) y cómo se paga (en función del porcentaje de la participación sobre el edificio, en función de los metros de nuestra vivienda, etc.) o si hay previstas futuras derramas.
Por otro lado, para conocer si la vivienda estuviera hipotecada, podemos solicitar una Nota Simple. En este documento podemos comprobar los datos más relevantes de la vivienda (dimensiones, lindes, actual propietario, etc.) y si tiene o no cargas, como por ejemplo una hipoteca.
¿Cómo es la zona donde está situada la vivienda?
La ubicación de la vivienda suele ser fundamental para el comprador. Una buena ubicación dependerá de las necesidades de cada uno, pero por general se valora la seguridad del barrio, la cercanía a colegios, médicos, supermercados, playa o zonas de ocio, el acceso al transporte público o carreteras y la facilidad de aparcamiento. Las vistas despejadas desde la casa también es algo a tener en cuenta.
Para no equivocarnos, podemos darnos un paseo por ella a diferentes horas y días para comprobar si se adapta a lo que buscamos. Tampoco está de más preguntar al propietario o incluso vecinos del barrio para hacernos una idea de dónde vamos a vivir.
¿Qué garantía tiene una vivienda de segunda mano?
Debe entenderse por vivienda de segunda mano aquella que se compra a un particular, haya sido utilizada o no. Conviene tener en cuenta que el vendedor debe responde ante el comprador de entregar la vivienda en perfectas condiciones para su uso y habitabilidad, y estará obligado al saneamiento de cualquier defecto oculto que tuviera la casa vendida, aunque el vendedor no los conociera.
Estos vicios ocultos en la vivienda son defectos graves no reconocibles fácilmente por el comprador y preexistente antes de la venta. Según indica el Código Civil, el plazo legal para ejercer la acción por vicios ocultos es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Pasado este tiempo, no habría garantía de saneamiento de estos defectos. Estas condiciones pueden estipularse en más detalle en el contrato de compraventa.
