Poner nuestra casa a la venta a través de una agencia inmobiliaria es una importante decisión, por lo que debemos elegir un profesional de confianza que nos ayude a vender nuestra vivienda en las mejores condiciones posibles.
Los agentes inmobiliarios, más allá de enseñar la casa a un posible cliente, ponen toda su experiencia y conocimiento del sector, asesorando al vendedor sobre trámites, papeleos, precios y gestiones. De este modo se ahorra un tiempo valioso y se consigue agilizar la venta de la casa a un precio acorde con el mercado inmobiliario.
Cuando un vendedor acude a una inmobiliaria, suelen surgir algunas preguntas sobre el proceso de compraventa que nos deben de resolver.
¿Qué me costará vender la casa a través de la inmobiliaria?
Las tarifas de la inmobiliaria dependerá de las circunstancias de cada vendedor y de cada vivienda. Por regla general, se suele pactar unos honorarios en forma de comisión del precio de venta.
Habitualmente será el vendedor quien se debe hacer cargo de dichos honorarios, en concepto de los servicios prestados:
- captación de compradores y gestión de citas,
- promoción y publicidad de la vivienda,
- asesoramiento y preparación de documentación,
- tareas de negociación
¿Qué otros gastos tendré a la hora de vender la vivienda?
Además de las tarifas de la inmobiliaria, el vendedor de la casa debe tener en cuenta algunos gastos:
- el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal), que dependerá del valor catastral del suelo, el número de años que se ha tenido el inmueble y la ordenanza fiscal de cada municipio.
- el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que tributa la venta de una propiedad y que dependerá de la situación fiscal del vendedor.
- los gastos de cancelación de una hipoteca, en el caso de que hubiera.
- los gastos de cancelación de cargas (comunidad, luz, agua, IBI, etc.)
¿Dejo la venta de mi casa en exclusiva o sin exclusiva?
La venta en exclusiva de una vivienda se refiere a firmar un contrato con la inmobiliaria que se encargará de la venta de forma exclusiva. Es decir, solo esa agencia inmobiliaria estará autorizada a vender tu casa. No se podrá encargar la venta a otras agencias inmobiliarias hasta que no haya finalizado el periodo de tiempo estipulado en el contrato.
El contrato de venta en exclusiva suele produce cierto temor al vendedor, ya que se deja en manos de la inmobiliaria todo el trabajo de la venta de la vivienda. Por un lado, dejamos de poder contar con otras inmobiliarias que pueden ayudarnos a vender la casa, pero por otro lado, la exclusividad tiene muchas ventajas:
- La inmobiliaria dispone de una casa única, por lo que le dará preferencia ante posibles compradores.
- La inmobiliaria le dedicará más recursos de promoción y publicidad que a otras viviendas.
- El vendedor podrá solicitar a la inmobiliaria informes de visitas de potenciales compradores.
- El hecho de que un comprador pueda tener la vivienda disponible en diferentes inmobiliarias, a menudo con distinto precio, genera desconfianza y alenta al comprador a negocie aún más el precio de compra entre las diferentes inmobiliarias.
En cualquier caso, dejar la venta de la vivienda en exclusiva no es garantía de que se vaya a vender al día siguiente, por lo que se debe contar un experto inmobiliario que conozca la zona y el mercado en profundidad.
¿Cuanto vale mi casa?
Poner el precio inicial de venta a la vivienda es una de las tareas más difíciles que hay en el proceso de compraventa.
Contar con la experiencia de una inmobiliaria es fundamental para determinar el valor de la casa. Las agencias inmobiliarias tienen una visión más realista del precio de la vivienda y el vendedor estará asesorado acerca del valor de venta real de su casa. De este modo no se llevará desilusiones si no consigue vender la casa con un precio sobrevalorado.
El precio de la vivienda depende de muchísimos factores, como:
- oferta y demanda
- localización
- superficie
- antigüedad
- conservación
- servicios e instalaciones
- reformas realizadas
Existen varias formas para realizar una tasación aproximada del valor de la vivienda para poderla poner a la venta, pero finalmente su precio será el que un comprador esté dispuesto a pagar.
¿Cuánto tiempo me va llevará vender la casa?
El tiempo medio para vender una casa suele estar en aproximadamente 10 meses, pero depende de muchos factores, especialmente la oferta-demanda y de la localización. No será lo mismo vender un apartamento único y muy demandado a buen precio en primera línea de mar que una casa de campo retirada que necesite realizar reformas.
Estadísticamente un comprador realizará 12 visitas a viviendas antes de tomar una decisión. Por tanto, para que se decida por nuestra vivienda debemos cuidar todos los factores: desde la primera impresión en la visita de la vivienda, la facilidad para conseguir información sobre ella, haber fijado un precio adecuado, la flexibilidad del vendedor para escuchar ofertas y negociar, etc.
¿Qué documentación tengo que aportar?
A la hora de formalizar el contrato de compraventa, el vendedor debe aportar la copia de las escrituras y el DNI del propietario, el último recibo del IBI y otros gastos como el agua y el gas. También es importante aportar un certificado de estar al tanto de todos los pagos de la comunidad y un Certificado de Eficiencia Energética.
¿Cómo puedo preparar la vivienda para venderla?
Para vender la casa y además obtener un mejor precio, hay que presentarla lo más ordenada y limpia posible, ya que una primera buena impresión es fundamental. Tener la casa sucia, desordenada no es la mejor manera de comenzar a vender. Se deben reparar cualquier desperfecto que pudiera tener la vivienda, como por ejemplo problemas de fontanería, pintura, humedades, cableado eléctrico o la rotura de mobiliario.
También se debe valorar la posibilidad de realizar pequeñas reformas que mejoren el aspecto de la casa, como cambiar muebles, cortinas, lámparas, suelos, alicatados, griferías o sanitarios. Se trata de realizar una pequeña inversión para darle un mayor valor a la vivienda.
La tendencia actual es aplicar técnicas de Home Staging. Se trata de una técnica dedicada a la preparación de la vivienda con el objetivo de agilizar su venta. Para ello, se deben cuidar detalles como:
- destacar los puntos fuertes de la vivienda,
- optimizar la iluminación,
- modernizar el ambiente y la decoración,
- reparar los desperfectos materiales leves,
- despersonalizar los espacios,
- cuidar los olores,
- optimizar las estancias evitando tanto la sobrecarga como los espacios vacíos.
Los datos demuestran que emplear estas técnicas para presentar convenientemente la casa a los potenciales compradores agiliza su venta y se consigue un mejor precio.
¿Debo estar presente en las visitas?
En algunas situaciones puede ser contraproducente que el vendedor se encuentre presente durante la visita de un posible comprador, ya que estos potenciales clientes se pueden sentir incómodos y no atreverse a hacer algunas preguntas en presencia del dueño.
Durante dicha visita, debemos intentar hablar lo menos posible, sin intentar vender la casa a toda costa, ya que el comprador podrá desconfiar. En este sentido, los agentes inmobiliarios saben mejor que nadie como manejar las visitas a las viviendas.
Por otro lado, la presencia de muchas personas en la vivienda durante las visitas no es aconsejable, ya que el comprador puede incomodarse y realizar la visita deprisa, sin prestar atención a la propia casa. Además, debemos evitar la presencia de mascotas durante la visita, ya que pueden desviar la atención de los compradores y no a todos les pueden gustar los animales.
Conclusiones
La realidad es que confiar en los servicios de una inmobiliaria para vender la casa puede facilitar mucho las cosas a los vendedores, ya que se encargan de captar posibles compradores, asesoran al vendedor sobre cualquier aspecto de la compraventa y agilizan la venta consiguiendo un precio justo para ambas partes.
