Después de comprar una casa pueden aparecer algunos defectos que no nos habíamos percatado antes, incluso habiendo hecho una revisión minuciosa del estado de la vivienda. Se trata de vicios ocultos, desperfectos que tiene la construcción y que no se pueden detectar a simple vista, y cuya reparación puede suponer un coste adicional. Por ejemplo, un fallo en la estructura, filtraciones indeseadas de agua o problemas en la instalación eléctrica. El problema es que muchas veces no son visibles hasta que pasa un tiempo. En estos casos, ¿es posible reclamar? Te lo contamos aquí.

¿Cuales son los vicios ocultos más habituales?

Los vicios ocultos de una vivienda son defectos imperceptibles que, de haberse sabido, podrían haber influido en la compra de la casa y su precio final.

Los vicios ocultos más comunes son:

  • En el agua y sus instalaciones, desperfectos como humedades, goteras, filtraciones, tuberías defectuosas o un mal aislamiento que pueden pasar desapercibidos y pueden afectar a la estructura de la vivienda y su habitabilidad.
  • En las intalaciones eléctricas, como fallos en las tomas de luz, enchufes, interruptores, cuadro eléctrico, cableado o potencia en las fases de la instalación eléctrica, generalmente a causa de una instalación mal ejecutada.
  • En los cimientos, como grietas o fisuras en tabiques y mueos que surgen por una mala base en la construcción o por el paso del tiempo.
  • En el aislamiento, deterioro de la fachada, tejados, puertas o ventanas que impiden una correcta protección del interior de la vivienda del clima y de los ruidos exteriores*
  • En los acabados, como por ejemplo manchas en las pinturas de las paredes, muebles estropeados o problemas con el suelo.

Si aparece alguno de estos de estos vicios ocultos en la vivienda significa que el inmueble que has comprado no está en las condiciones que el vendedor te informó.

¿Qué pasos hay que seguir para reclamar los vicios ocultos?

Los vicios ocultos de una vivienda están claramente definidos en Artículo 1484 del Código Civil. Se indica que «el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella».

Por tanto, es posible reclamar al vendedor por estos problemas, distinguiendo entre dos tipos de vicios ocultos:

Si la vivienda puede ser usada parcialmente a pesar de la aparición de un vicio oculto, como por ejemplo unas humedades, el comprador podrá poner una demanda para que el vendedor le abone una cantidad con la que poder subsanar ese vicio oculto.

Si la vivienda queda inservible, con defectos y desperfectos que hacen imposible su habitabilidad, el comprador puede demandar al vendedor, que estará obligado a devolverle el importe de la operación más una compensación por los daños y perjuicios ocasionados.

Los pasos son:

  • Valorar la naturaleza del vicio oculto y documentar con un informe técnico profesional realizado por un arquitecto o un arquitecto técnico el defecto en la vivienda.
  • Notificar al vendedor por escrito el vicio oculto de la vivienda que has detectado y los daños ocasionados, mediante un burofax donde se haga constar la fecha de compraventa.
  • Si el vendedor no acepta la reclamación, en primer lugar es recomendable acudir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos para que medie entre las partes y evitar un proceso judicial. Si tampoco tiene efecto, tendremos que acudir a un abogado especialista en asuntos inmobiliarios.

¿Qué requisitos hay para poder reclamar por vicios ocultos?

No siempre será posible reclamar por estos desperfectos. En general tendremos que demostrar:

  • El defecto debe ser previo a la compraventa, siendo aconsejable contar con el inform de un técnico.
    El defecto debe ser grave, tan importante que de haberlo conocido no se hubiese comprado la vivienda o se hubiese ofrecido un importe
  • inferior.
  • El defecto debe ser oculto, es decir, que no sea fácilmente detectable en las visitas previas a la formalización de la compra.

¿Cuánto tiempo hay para reclamar por los desperfectos?

Para reclamar por estos vicios ocultos, hay unos plazos máximos para iniciar el proceso de reclamación según el tipo de vivienda.

En las viviendas de obra nueva el plazo de reclamación es de hasta 10 años desde la fecha de recepción de la obra, por aquellos daños causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación: soportes, vigas, forjados o muros de carga. Para reclamar por los daños causados por defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, tenemos hasta 3 años desde la entrega de la casa. Y por los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, tenemos un plazo de 1 año.

En las viviendas de segunda mano tenemos hasta 6 meses de plazo para presentar por escrito una queja al comprador desde la toma de posesión de la casa. Cuanto antes se haga mejor, porque si se deja pasar mucho tiempo, será más complicado demostrar el desperfecto.