En nuestra serie de entregas de la guía para comprar una casa, hemos encontrado la casa de nuestros sueños. Todo encaja: El precio de la casa se adapta a nuestro presupuesto, está situada en la zona que queremos, cumple con todas nuestras necesidades, parece que todo está en regla y después de realizar una oferta por ella el vendedor ha aceptado nuestra oferta. Es el momento de hacer todo el papeleo y formalizar la compra de la casa.
Pero antes de nada, es conveniente comprobar que la vivienda figura inscrita en el Registro de la Propiedad, y que el vendedor aparece correctamente inscrito como propietario de la vivienda que se pretende adquirir. Toda esta información es muy sencilla de conseguir solicitando una Nota Simple en el Registro de la Propiedad de la localidad a la que pertenezca el inmueble. Nos evitaremos problemas de última hora y además sabremos si la vivienda está gravada con alguna hipoteca, tiene alguna carga o aparece como propietario alguna otra persona que pueda suponer un obstáculo en la compra. Si tuvieras cualquier duda, ahora es el momento de aclalarlo con el vendedor.
Lo habitual es oficializar el acuerdo de compraventa de la casa con un contrato de arras o de reserva. Se trata de un precontrato privado donde se reserva la vivienda mediante la entrega de una cantidad de dinero en concepto de señal, y comprometiéndose a comprar/vender la casa en un plazo fijado. Esta señal suele ser entre un 5% y un 10% del valor de la casa. Si no se cumpliera el pacto, la parte que no ejecuta su acuerdo estaría obligada a pagar una indemnización.
El siguiente paso será realizar un contrato de compraventa. Se trata de un contrato privado donde la parte vendedora se compromete a entregar a la parte compradora la vivienda a cambio de una cantidad de dinero. Este documento no es obligatorio, pero si recomendable para añadir un plus de seguridad en la operación. Se suele realizar a través de un abogado mercantil o una gestoría especializada, y debe incluir la identificación de las partes, la descripción de la propiedad, los estatutos de la comunidad y penalizaciones en caso de que una de las partes no cumpla sus obligaciones, el precio pactado y la forma de pago, así como la distribución de los gastos derivados de la operación. En este contrato se indicaría cómo se va a resolver la venta si la casa pertenece a varios propietarios o quién se hace cargo de las deudas con la comunidad de vecinos o con algún servicio contratado. No dejes ningún cabo suelto.
Con todos los aspectos relativos a la forma de pago, cargas de la vivienda y diferentes propietarios aclarados, pediremos cita en el notario para formalizar la escritura. Antes de ello, tendremos que preparar el dinero de la compra de la casa, en las formas de pago que hayamos acordado: efectivo metálico, mediante cheques normales o bancarios, transferencias, etc. En caso de que la casa vaya a ser comprada mediante una hipoteca, deberemos acudir a nuestra entidad bancaria para solicitarla. Para que nos la concedan, es necesario cumplir con una serie de requisitos, siendo los más habituales solicitar solo hasta el 80% del valor de la vivienda, tener un trabajo estable e ingresos fijos y presentar un aval que será responsable de la deuda. Generalmente las entidades bancarias tardan entre 15 y 30 días en conceder una hipoteca. Si la casa estaba ya hipotecada, podremos subrogarnos al préstamo hipotecario del vendedor o constituir una nueva hipoteca con la misma entidad u otra elegida por nosotros. Tendremos que estudiar qué condiciones nos son más favorables.
Posteriormente, en la fecha acordada, se ejecutará el acto de escritura pública ante notario, necesaria para la inscripción en el registro de la propiedad. Si vamos a comprar la casa con un préstamo hipotecario, deberá haber un representante del banco durante la firma de la escritura. El notario dará fe de la fehaciencia de la escritura y de las obligaciones legales y fiscales de la firma, confirmará que la vivienda no tiene cargas o si las tuviera el comprador está informado, pedirá al vendedor algunos documentos como el certificado de eficiencia energética o la cédula de habitabilidad y comprobará el pago de la vivienda. La escritura ante notario no es obligatoria, pero es muy recomendable. Garantizará que eres el propietario de la casa, confirma que el vendedor es quien dice ser y así evitar estafas, te protege ante acreedores y deudas y te permite acceder a una hipoteca.
Ya solo quedará pagar los impuestos derivados de la compra de la casa, que será el IVA, si es vivienda nueva (el 10% del precio de la vivienda si es libre o el 4% si es de protección oficial) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para vivienda usada (el 10% del precio de la vivienda con carácter general).
Una vez que la vivienda ha pasado a nuestra propiedad a través de la escritura de notaría, se debe inscribir dicha escritura en el Registro de la Propiedad para que quede constancia del documento público. Tendremos que acudir al Registro de la localidad a la que pertenece la vivienda para hacer los trámites, llevando una copia autorizada ante notario de la escritura pública de venta, el impreso de autoliquidación que justifique el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y la justificación de haber presentado el documento para el pago de la plusvalía municipal. Todo este papeleo se puede realizar presencialmente o mediante la notaría o gestoría de confianza.
Finalmente solo quedaría dar de alta o cambiar la titularidad de los suministros y servicios habituales de una vivienda, como son el agua, la luz, el gas, el teléfono o Internet. En todo este proceso de papeleos y gestiones para la compra de la casa, es recomendable contar con la ayuda y asesoramiento de una agencia inmobiliaria, que te ahorrará mucho tiempo y evitará que cometas errores que pueden dar al traste con la operación.
