Hemos decidido poner en venta nuestra casa, pero no sabemos cuál es su precio de mercado, por lo que nos dirigimos a un especialista inmobiliario para que nos realice una tasación y determine su valor. Pero, ¿cuál será ese precio? ¿cómo se realiza la valoración de la vivienda? Existen varios métodos para realizar una valoración aproximada del precio del inmueble.

Valoración de la vivienda según tasación inmobiliaria

Las tasaciones inmobiliarias realizadas por profesionales del sector son muy convenientes para conocer el valor de mercado de nuestra vivienda. De este modo tendremos una visión más realista del precio de la vivienda, estaremos asesorados de cómo sacar más partido a la venta del inmueble y no nos llevaremos desilusiones si vemos que la casa no se vende por haber puesto un precio desorbitado.

En España es obligatorio realizar una tasación completa de la vivienda en algunos casos, como cuando se contrata una hipoteca o en la compraventa intervienen varios compradores o vendedores para así facilitar la valoración de la vivienda y establecer un precio.

Existen herramientas online para realizar tasaciones aproximadas, pero nunca serán tan reales y precisas como las que pueda hacer un agente o tasador inmobiliario que visite la vivienda y pueda observar todos los detalles.

En esta tasación se realiza una inspección de la vivienda, donde comprueban varios aspectos para determinar su valor.

La zona y el valor del suelo

La localización o situación de la vivienda será seguramente el factor que más influye en la tasación del precio de la vivienda.  Pero dicho valor del solar puede ser el aspecto más difícil de calcular, ya que depende mucho de la oferta-demanda de cada momento.

Lógicamente no tendrá el mismo valor una casa en una capital o en un destino de costa que en un pequeño pueblo del interior. Se puede estimar el valor de la vivienda a través del precio por metro cuadrado de la zona. En Altea, por ejemplo, el precio medio del metro cuadrado en una vivienda de segunda mano está en torno a los 1.800€/m2, superior a otros municipios de interior como Alcoy, alrededor de 900€/m2, pero muy inferior a capitales como Madrid, aproximadamente un 3.000€/m2.

Además, se debe tener en cuenta datos como la calidad del entorno, la actividad comercial de la zona, la existencia de parques y zonas ajardinadas, contaminación acústica y medioambiental, o la cercanía de servicios como colegios, zonas deportivas, áreas de interés o transporte público. Estos aspectos, aunque no son determinantes, suman a la hora de determinar el precio de la vivienda.

La orientación y las vistas influyen al alza, especialmente en zonas de costa como Altea, donde una vivienda en primera línea de mar o con vistas aumenta el valor de la casa.

Antigüedad de la vivenda

El precio de la vivienda se deprecia de forma logarítmica con el tiempo. Se estima que el valor de una vivienda 5 años después de su construcción tiene un valor del 85% de su valor de obra nueva. A partir de los 50 años de antigüedad tendrá un 30% del valor de una obra nueva.

Aquí tendremos que considerar el año de la última reforma y las mejoras realizadas con el tiempo, que pueden incluso aumentar el valor de la vivienda original.

Superficie de la vivienda

En la tasación se realiza una medición del interior para calcular la superficie real del inmueble y se levanta un plano o croquis que especifique la distribución de la vivienda y la superficie de cada estancia. Según el tipo de demanda, a una misma superficie se le dará diferente valor según su distribución: familias grandes requerirán varios dormitorios y parejas sin hijos preferirán amplias estancias.

Hay que tener en cuenta también las zonas comunes que pueda tener el inmueble: jardines, piscina, gimnasio, solarium o zona de aparcamiento

Estado de conservación de la vivienda

Se comprueba el estado de la vivienda y de sus servicios. Para ello se realiza una inspección a fondo de todo el inmueble.

Se comprueba la estructura, si es de hormigón o no, o si la fachada está revestida con un enfoscado. También se evalúa la calidad de los materiales y acabados: suelos, revestimientos, puertas, ventanas, iluminación, armarios, sanitarios, grifería, caldera, calefacción, aire acondicionado.

Algunos de estos parámetros tendrán diferente importancia según el propio mercado. Por ejemplo, la presencia de aire acondicionado en la vivienda tendrá más importancia para un comprador en Alicante que un comprador de León.

De igual modo, la existencia de garaje tendrá un valor diferente según la dificultad de aparcamiento en la zona, o si tiene ascensor o no y cuantas plantas hay que subir andando.

Este método de tasación de la vivienda es sin duda el más fiable, y podremos tener una idea del precio de mercado si nos dejamos asesorar por agentes inmobiliarios que conocen el precio de venta de los inmuebles de la zona. Pero existen otras fórmulas alternativas para fijar un precio de la vivienda.

Valoración de la vivienda según los valores fiscales

Podemos determinar y darle un valor aproximado a la vivienda a partir del valor catastral. Cabe recordar que este valor no es el valor de mercado que tiene el inmueble, por lo que debemos emplear alguna fórmula para estimar su valor.

Se trata de una forma rápida de conocer el precio de la vivienda, pero es difícil que esta fórmula pueda recoger aspectos como la calidad de los materiales, el estado de la vivienda, los servicios y facilidades que incluyen o incluso la oferta-demanda de las viviendas de la zona.

Valoración de la vivienda según viviendas similares

Otra forma intuitiva de estimar el precio de una vivienda es comparar su precio con otras viviendas similares. Esto se puede hacer comparando precios en portales inmobiliarios o preguntando a compradores/vendedores recientes en la zona donde tenemos la vivienda.

Se trata de una valoración relativa, donde debemos aplicar un corrector de valor en base a las diferencias que puede haber con las viviendas comparadas (antigüedad, superficie, características, estado de conservación).

Este método tiene el riesgo de desconocer algunos aspectos importantes para el precio de la compraventa, ya que es muy difícil hacer una buena comparación entre dos viviendas. Además, este método no tiene en cuenta una posible sobrevaloración en los precios de las viviendas comparadas.

En este sentido, también se puede establecer el precio de una vivienda de segunda mano conociendo el precio de una vivienda de obra nueva similar en cuanto a características y superficies. En este caso, se puede realizar un presupuesto que incluya el precio de la parcela, el proyecto, los materiales, la mano de obra y las facilidades que incluye, y aplicar una correción de este precio en base a la antgüedad de la vivienda.

Valoración de la vivienda según el precio de alquiler

Los precios de venta y alquiler siempre guardan cierta relación en viviendas similares según su antigüedad, características y zona.

Según esto, podríamos aplicar el método de descuento de flujos de caja para calcular el valor de una vivienda a partir de la rentabilidad del alquiler esperada. Se basa en el modelo matemático de valoración Gordon-Shapiro, que estima el valor de la vivienda a partir de la rentabilidad esperada y el precio de mercado habitual de alquiler en esa zona.

Este método obtiene una equivalencia aproximada del precio de alquiler y de venta de una vivienda según la zona. Por ejemplo, en Altea esta fórmula puede dar una tasa de 280, por lo que una vivienda de alquiler de 1.000€/mes tendrá un valor de venta de 280.000€.

 

Al final, el precio de la vivienda será el que un comprador esté dispuesto a pagar. Este precio además variará a lo largo del tiempo en función de la oferta y demanda.