Comprar una casa es uno de los mayores retos en la vida de una persona. Sin embargo, lo que parece ser un sueño hecho realidad puede convertirse en una pesadilla si surgen problemas ocultos después de la compra. Los «vicios ocultos» son defectos que no son visibles durante la inspección inicial de la propiedad, pero que se manifiestan una vez que se ha completado la compra.

Estos problemas pueden variar desde defectos estructurales hasta problemas con las instalaciones de agua o electricidad. Afortunadamente, existen leyes y procesos para proteger a los compradores en caso de que se enfrenten a tales situaciones.

Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda

Los vicios ocultos en la compraventa de vivienda consisten en defectos que no pueden apreciarse a simple vista y que provocan que la propiedad no sea adecuada para el uso al que se destina. Esto también incluye defectos que, de haberlos conocido antes de la compraventa, no la habríamos formalizado o no hubiéramos pagado el precio acordado.

No hay una lista concreta de defectos que puedan ser considerados vicios ocultos. Algunos ejemplos son:

  • Humedades, goteras, filtraciones de agua y cualquier problema de impermeabilización.
  • Grietas, fisuras y defectos en la cimentación de la vivienda.
  • Problemas de carcoma en carpintería o vigas de madera.
  • Acabados y materiales defectuosos.
  • Aislamiento térmico y acústico deficiente.
  • Sistema eléctrico dañado.
  • Derramas comunitarias no conocidas.
  • Obligaciones legales no advertidas.

Afortunadamente, la ley obliga al vendedor al saneamiento por los defectos ocultos de la vivienda. Es necesario que los defectos sean anteriores a la compraventa, que sean de cierta gravedad y que no sean fácilmente detectable por el comprador a simple vista.

Identificando los vicios ocultos

Los vicios ocultos pueden ser difíciles de detectar durante una inspección estándar de una casa. Estos problemas pueden no ser evidentes en el momento de la compra, pero pueden surgir semanas o meses después, una vez que los nuevos propietarios comienzan a habitar la propiedad.

Para evitar problemas, es recomendable acudir a alguna visita a la vivienda con un especialista o incluso un perito que acredite el buen estado del inmueble, así como solicitar el Certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE). También es interesante incluir una cláusula de vicios ocultos en el contrato de compraventa.

Protección legal ante vicios ocultos

Los compradores están protegidos por la ley que les permiten reclamar la reparación de vicios ocultos al vendedor. Según el artículo 1846 del Código Civil, como comprador dispondrás de estas opciones para reclamar por vicios ocultos:

  • Acción redhibitoria: Consiste en dar marcha atrás del contrato, donde el vendedor devolverá todos los gastos que se haya pagado. En este caso, si el vendedor conocía la existencia de los vicios ocultos, al comprador se le indemnizará por daños y perjuicios.
  • Acción «quanti minoris»: Consiste en realizar una rebaja del precio de la casa a juicio de peritos. De esta forma, el comprador podrá modificar el contenido del contrato, en relación al precio abonado, como consecuencia de la pérdida de un cierto valor del bien adquirido.
  • Acción de saneamiento: Consiste en que el vendedor se compromete a adecuar y sanear la vivienda a las condiciones acordadas.

En el caso de una compraventa de segunda mano, el plazo para realizar la reclamación es de 6 meses desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble. En el de las viviendas de obra nueva, el plazo se amplía a 2 años.

Pasos a seguir si mi vivienda tiene vicios ocultos

  • Documentación: En caso de que surjan problemas, es crucial documentar todo. Esto incluye cualquier conversación o comunicación con el vendedor, así como cualquier prueba fotográfica o de otro tipo de los defectos. Es necesario solicitar un informe a un técnico cualificado, ya sea arquitecto o arquitecto técnico, que valore la naturaleza del daño.
  • Notificación al vendedor: Una vez que se descubren los vicios ocultos, es importante notificar al vendedor lo antes posible. Esto puede hacerse por escrito, detallando los problemas encontrados y solicitando una solución.
  • Negociación: Después de la notificación, el siguiente paso suele ser intentar llegar a un acuerdo con el vendedor. Esto puede implicar que el vendedor repare los defectos, proporcione una compensación financiera o llegue a otro acuerdo mutuamente aceptable.
  • Mediación o arbitraje: Si no se puede llegar a un acuerdo directo con el vendedor, lo mejor es acudir a la oficina de mediación, es decir, al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, que podrá mediar entre ambas partes con el objetivo de evitar el juicio.
  • Acción legal: Si todas las opciones anteriores fallan, los compradores pueden optar por emprender acciones legales contra el vendedor. Esto puede implicar iniciar un proceso judicial en los Tribunales por incumplimiento de contrato o violación de las leyes de protección al consumidor.

Los vicios ocultos pueden representar un desafío significativo para los compradores de viviendas, pero no están indefensos. Es crucial conocer los derechos y recursos disponibles en caso de que surjan problemas después de la compra de una casa.

Con la documentación adecuada y el asesoramiento legal cuando sea necesario, los compradores pueden proteger sus intereses y buscar una solución justa en caso de enfrentarse a vicios ocultos en su nueva propiedad.