Cuando se trata de la propiedad inmobiliaria, es esencial entender los sistemas legales y administrativos que regulan la propiedad de inmuebles. En muchas ocasiones se confunden los términos de Catastro y Registro de la Propiedad. Ambos desempeñan un papel fundamental en la gestión de la propiedad inmobiliaria, pero tienen propósitos y funciones distintas. En este artículo, exploraremos las diferencias clave entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

El Catastro

El Catastro es un registro administrativo que se encarga de la descripción y valoración de los bienes inmuebles. Depende del Ministerio de Hacienda. Su principal objetivo es llevar un registro administrativo de los inmuebles en España, con el fin de determinar la base imponible para la recaudación de impuestos sobre la propiedad, como el Impuesto de Bienes Inmuebles, el de Sucesiones y Donaciones y el de Transmisiones Patrimoniales. El Catastro se centra en aspectos técnicos y financieros, proporcionando información detallada sobre la ubicación, dimensiones, uso y valor de la propiedad.

Las características más destacadas del Catastro son las siguientes:

  • Información Técnica: El Catastro se enfoca en datos técnicos y geoespaciales de las propiedades, incluyendo planos, coordenadas geodésicas y detalles físicos.
  • Valoración: Determina el valor catastral de las propiedades, que a menudo sirve como base para calcular impuestos sobre la propiedad.
  • Actualización Periódica: Los datos del Catastro se actualizan regularmente para reflejar cambios en la propiedad, como ampliaciones, reducciones o cambios de uso.
  • Acceso Público: La información catastral es de acceso público y se utiliza para la toma de decisiones en el ámbito gubernamental y privado. Se accede mediante la referencia catastral, un identificador único compuesto por veinte caracteres.

El Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es un registro público que tiene como objetivo principal garantizar la seguridad jurídica de la propiedad inmobiliaria. Depende del Ministerio de Justicia. En lugar de centrarse en aspectos técnicos y fiscales, el Registro de la Propiedad se ocupa de los aspectos legales y jurídicos de la propiedad. Su función principal es confirmar la titularidad o quién es el propietario de esta vivienda, con el fin de registrar la propiedad y los derechos reales que recaen sobre ella, como hipotecas, servidumbres, embargos, entre otros.

Las características más destacadas del Registro de la Propiedad son las siguientes:

  • Seguridad Jurídica: El Registro de la Propiedad garantiza que la propiedad esté protegida legalmente, estableciendo la titularidad y los derechos legales sobre la misma.
  • Publicidad Jurídica: Cualquier persona puede acceder al Registro de la Propiedad para obtener información sobre la propiedad y sus cargas legales.
  • Inmutabilidad: Los datos en el Registro de la Propiedad son inmutables y no cambian a menos que se realice un procedimiento legal para modificarlos.
  • Prioridad Registral: En caso de disputas sobre derechos de propiedad, el Registro de la Propiedad establece la prioridad en base a la fecha de inscripción.

¿Qué ocurre si catastro y registro no coinciden?

A veces puede ocurrir que aparezcan discrepancias en los datos del Catastro y del Registro de la Propiedad. Suelen ser errores en la representación de la superficie de estas fincas, y dependerá del tamaño del error para tener la necesidad de actualizar los datos.

En términos de jerarquía, el Registro de la Propiedad tiene prioridad sobre el Catastro. Por ello, si los datos de ambos no coinciden, debes acudir al Catastro y pedir la rectificación de todos esos datos, acompañando la solicitud de las pruebas pertinentes, ya sea la escritura de la propiedad o los planos específicos de esa vivienda.

La discrepancia permitida entre el Registro de la Propiedad y el Catastro es el 10%. A partir de aquí, se abren varias posibilidades:

  • Si el error supera el 10%, el Registro podría paralizar la inscripción hasta que se aclare. Se abre un expediente hipotecario, con la apertura de un expediente hipotecario, con una representación gráfica georreferenciada, con los requisitos de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro.
  • Si es inferior al 10%, no habrá mayor problema, salvo que incumplan otros requisitos de la Ley Hipotecaria.

A partir de ahí, las discrepancias se tratan en la mencionada reforma de la Ley Hipotecaria e incluyen varias vías, entre las que se encuentran algunas de las siguientes: el deslinde registral de la finca, la rectificación de su descripción, el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

El Catastro y el Registro de la Propiedad son dos instituciones cruciales en la gestión de la propiedad inmobiliaria, pero desempeñan roles distintos. Mientras que el Catastro se enfoca en la descripción y valoración de bienes inmuebles para propósitos fiscales, el Registro de la Propiedad se concentra en garantizar la seguridad jurídica de la propiedad y sus derechos. Comprender estas diferencias es fundamental para cualquier persona involucrada en transacciones inmobiliarias o para aquellos que buscan una visión clara de sus derechos sobre una propiedad. Ambos sistemas, en conjunto, contribuyen a la transparencia y estabilidad en el mercado de bienes raíces.