Los gastos del vendedor a la hora de vender una vivienda

Hace unas semanas os explicábamos los gastos que tiene que afrontar el comprador de una vivienda cuando adquiere una casa. Además del precio acordado por la vivienda, el comprador debe tener en cuenta gastos de tasación y formalización de una hipoteca, gastos de notaría, gastos del registro de la propiedad y finalmente los impuestos: IVA cuando se compra una casa nueva directamente al promotor o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) cuando se compra una casa de segunda mano, además del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) tras firmar ante notario la escritura e inscribirla posteriormente en el registro.

Pero también el vendedor de la casa debe tener en cuenta algunos gastos:

Este impuesto municipal grava el incremento de valor que un suelo experimenta durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. Su gestión depende íntegramente del Ayuntamiento donde se encuentre la vivienda. El coste de este impuesto dependerá de 3 factores:

• el valor catastral de suelo,
• el número de años que se ha tenido el inmueble y
• la ordenanza fiscal de cada municipio en el que se encuentre el bien inmueble, que determina el coeficiente de incremento del valor del terreno y el tipo de gravamen.

La plusvalía municipal no tiene en cuenta el valor de la transmisión ni el valor de mercado de la vivienda, sino el valor catastral del suelo, que se puede obtener del IBI. Para el cálculo de este impuesto se tiene en cuenta un máximo de 20 años. Las ordenanzas fiscales de Altea aprueban una bonificación de hasta el 60% de la cuota íntegra.

Veamos un ejemplo. Si compramos una vivienda en Altea en el año 2000 por un precio de 120.000 € y la vendemos en 2015 por un precio de 150.000 €, han pasado 15 años. En el recibo del IBI la vivienda tiene un valor catastral de 85.000 € un y el suelo un valor catastral de 36.000 €. Según la ordenanza municipal que establece la plusvalía de Altea:

• Valor del suelo = 36.000 €
• Años completos = 15 años
• Incremento por años (ver coeficiente de incremento del valor del terreno en Altea) = 2,7% x 15 años = 40,5%
• Base imponible = 36.000 € x 40,5% = 14.580 €
• Tipo impositivo (ver gravamen de la plusvalía en Altea) = 10%
• Impuesto de Plusvalía Municipal = 14.580 € x 10% = 1.458 €
• Bonificación: 60%
• Cuota íntegra: 1.458 € x (100%-60%) = 583.2 €

Este impuesto recae en el vendedor de la vivienda, y tiene 30 días hábiles (no se cuentan ni domingos ni festivos) desde la fecha de la escritura pública para presentar la autoliquidación o declaración-liquidación ante la oficina liquidadora del Ayuntamiento.

Si existe sobre la vivienda una hipoteca y el comprador no se subrogue a la misma, el comprador tendrá que pagar los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca. Normalmente rondan el 2% o el 3% del total del préstamo concedido.

La ley exige que el vendedor de la vivienda entregue la propiedad libre de cargas y gravámenes. Los gastos que se deriven de su cancelación, aunque se rigen por la libertad de pacto y puede pactarse que el comprador asuma sus costes, suele pagarlo el vendedor.

En la escritura pública, el notario aportará fehaciencia y seguridad jurídica de la compraventa, comprobando que la vivienda se encuentra al corriente de cuotas de la comunidad, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética u otras cargas.

En cuanto al pago del IBI, impuesto municipal, la ley indica que corresponde su pago al propietario de la vivienda el 1 de enero del año en que tenga lugar la compraventa, siendo posible pactar lo contrario. Cada vez es más frecuente que se pacte que se pague proporcionalmente a los meses que tenga la vivienda cada uno.

Los vendedores de una vivienda están sujetos a tributar el IRPF o, en el caso de ser no residentes en el territorio español, el Impuesto sobre la renta de no Residentes, gravando los beneficios obtenidos por la venta de la vivienda.

Existen casos que eximen de pagar este IRPF:

• Cuando la venta de la vivienda habitual se realice por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia.
• Cuando el importe total obtenido por la venta se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años desde que se vende una y se compra la otra.

Este impuesto se paga habitualmente en la declaración de la renta y dependerá de la situación fiscal del vendedor. Existen desgravaciones fiscales deducibles en la declaración de la renta derivadas de la venta de la vivienda habitual como los gastos de notaría, gastos de la inmobiliaria o gastos de la plusvalía municipal.

Si el vendedor de la vivienda ha conseguido realizar la venta a través de los servicios de un agente inmobiliario, deberá pagar los costes del servicio prestado. Hay que tener en cuenta que estos servicios que realizan las inmobiliarias van más allá de enseñar la vivienda a un posible comprador: el agente inmobiliario está siempre disponible para coordinar citas con posibles compradores, prepara la documentación y asesora al vendedor, realiza tareas de negociación, difunde y publicita la vivienda. En definitiva, hace que todo el proceso de vender una vivienda sea lo más sencillo posible adaptándose a las necesidades del vendedor.

Vender una vivienda no es una operación sencilla, sino que merece contar de los servicios de una inmobiliaria de referencia. Si quieres saber más sobre compraventa de viviendas, reducciones, bonificaciones y los gastos que puede ocasionar al vendedor, puedes contactar con los agentes inmobiliarios de Ampervillas. Te ahorrarás disgustos, preocupaciones y dinero en la venta de tu casa.