Cambiar de casa obedece a muchas razones, desde un cambio de trabajo hasta una ampliación de la familia, pasando por la búsqueda de viviendas con más espacio al aire libre, tendencia cada vez más en auge. Una de las principales consultas que nos hacen nuestros clientes es saber cómo vender la casa actual para comprar otra.
Se trata de una operación muy habitual, por lo que si estás pensando en mudarte te contamos cómo es todo este proceso.
Pasos de vender una casa para comprar otra
- Analizar el mercado y estudiar los gastos de ambas operaciones.
- Buscar una casa nueva.
- Vender la vivienda actual.
- Comprar la vivienda nueva.
En primer lugar hay que preguntarse qué se hace primero: ¿vendemos la casa actual o compramos ya una vivienda nueva? La opción ideal es hacerlo todo a la vez, anteponiendo la venta a la compra. Si lo hacemos al revés, primero comprar para luego vender, pueden aparecer algunos inconvenientes.
El principal problema es que no podremos disponer del dinero de la venta para poder pagar la nueva vivienda. Será más difícil que el banco te conceda una nueva hipoteca si la anterior no se ha liquidado. Y en el caso de que te concedan una nueva hipoteca, tendrás que hacer frente a ambas cuotas, además de que se podría considerar que esta segunda hipoteca es para una segunda residencia y no para una vivienda habitual.
Antes de empezar con todo proceso, es importante que analicemos y veamos cuál es la situación del mercado inmobiliario. Como en toda compraventa de vivienda, deberemos estudiar la evolución del precio de la vivienda, tanto la que vamos a vender como la que vamos a comprar, conociendo si la oferta y demanda y los precios que manejamos son acordes al mercado inmobiliario.
En la venta de la vivienda actual es muy importante hacer una tasación, ya que ayudará a calcular aproximadamente cuánto se puede obtener con la venta, y por tanto, qué presupuesto podemos tener para comprar la nueva casa. También nos puede dar una idea de cuánto tardaremos en vender la casa.
El siguiente paso será definir el precio y poner la casa en venta. Para ello, el consejo de una agencia inmobiliaria que conozca en profundidad el mercado y la zona donde está situada la vivienda nos será de gran ayuda. Mientras aparece el comprador adecuado, y con una idea de cuánto nos podemos gastar en la nueva casa, podemos empezar a buscar la nueva vivienda.
Cuando aparezca el comprador ideal y se llegue a un acuerdo por la vivienda, es recomendable reflejarlo por escrito en un contrato de arras. Este documento garantiza que si el comprador finalmente desestima completar la adquisición de la vivienda, perdería las arras. Por el contrario, si tú como propietario te echas para atrás con la operación, tendrías que devolver la cuantía económica de las arras multiplicada por dos.
La compra de una casa trae consigo un gran número de trámites. Si además quieres vender para comprar otra, el papeleo aumenta.
Con la venta de la vivienda cerrada, puedes calcular los gastos e impuestos de vender la casa. Será la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo durante los años que has sido propietario de la vivienda y que depende del valor catastral de la vivienda que establece cada ayuntamiento. Y también el IRPF, el impuesto que grava el incremento de patrimonio que ha habido con la venta de la vivienda. Finalmente, hay que tener en cuenta que el IBI de la vivienda tendrá que abonarlo el propietario de la casa a día 1 de enero. A estos impuestos hay que sumar los gastos de notario y de cancelación de hipoteca.
Una vez que la vivienda actual ya está vendida y tenemos liquidados los impuestos correspondientes, podemos seguir con el procedimiento habitual de compra de una vivienda. Si ya tenemos clara la oferta por la nueva casa, firmaremos el contrato de arras y buscaremos la hipoteca adecuada teniendo en cuenta el importe que hemos obtenido por la venta de la vivienda.
En cuanto a los impuestos por comprar la casa, habrá que hacerse cargo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano o el IVA si es de obra nueva. También hay que contar con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que grava los documentos jurídicos necesarios para transmitir la vivienda. Finalmente, tendremos que abonar el importe del Registro de la Propiedad y los gastos de la hipoteca.
Cabe destacar que la compra de esta nueva vivienda se considera una reinversión, porque todo o parte del dinero que se obtenga de la venta de la vivienda servirá para financiar la compra. Por tanto, la diferencia entre la cantidad que se vende la casa y la que se compra la nueva vivienda está exenta de tributación en el IRPF.
Si tienes cualquier duda con estos trámites y papeleos a la hora de comprar y vender una casa, en Ampervillas, inmobiliaria con más de 35 años de experiencia en la Costa Blanca, te asesoramos sin compromiso.
