La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda en España fue aprobada el pasado 27 de abril de 2023. Esta ley tiene como objetivo ordenar el sector inmobiliario en aspectos relacionados con el derecho a la vivienda. Aunque son las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos quienes tienen las competencias en materia de vivienda, esta legislación trata de dar herramientas para garantizar el acceso a la vivienda, especialmente a familias vulnerables.
Estas son algunas de las novedades y claves de la nueva Ley de Vivienda 2023:
Rebaja de los grandes tenedores de vivienda
Con esta nueva ley se pasará a ser considerado un gran propietario aquellas personas o empresas que tengan en propiedad 5 o más viviendas de uso residencial en tonas tensionadas, en lugar de 10 viviendas. Se excluyen garajes y trasteros.
Cabe decir que en España solo un 0,3% de los particulares tiene 5 o más inmuebles, por lo que esta ley afecta fundamentalmente a sociedades y empresas dedicadas al sector inmobiliario.
De acuerdo a esta situación de gran tenedor, la actualización del precio en el mercado de alquiler de esas viviendas queda regulado, con subidas que no podrán superiores al 3%, aunque hay excepciones relacionadas con la rehabilitación del inmueble.
Ampliación de las zonas tensionadas
Las zonas tensionadas son aquellas donde el precio del alquiler de las viviendas está disparado. La definición de zonas tensionadas con la nueva ley se amplia, teniendo en cuenta dos condiciones para serlo:
- Que en la zona el coste de la hipoteca o el alquiler mensual medio supere el 30% de la renta media.
- Que el precio de venta o alquiler de la vivienda medio haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los 5 años previos a la declaración de área tensionada.
Según esta descripción, más de 13 millones de hogares en España se encuentran en zonas tensionadas, pasando de un 20% al 61% de todas las existentes en España. Altea y prácticamente todo el litoral del levante, costa andaluza, y capitales de provincia, especialmente grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia o Bilbao, tienen la consideración de zona tensionada.
Cumplir los requisitos anteriores no conlleva la declaración directa de zona tensionada, sino que son las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, con competencias en vivienda, los responsables de su declaración.
En estas zonas declaradas como tensionadas se podrán aplicar los límites del índice de referencia de precios para el alquiler, no pudiendo ser el precio del alquiler superior al contrato anterior más un porcentaje.
En las zonas no tensionada se podrá establecer el precio del alquiler que se crea adecuado según el mercado.
Límite a la actualización del precio del alquiler
La nueva Ley de Vivienda 2023 limita las subidas del alquiler a un máximo de un 3%, sin estar vinculadas esta actualización de precios al IPC.
En concreto, la actualización del precio de viviendas ya alquiladas, en zona tensionada o no, no podrá ser superior a estos índices:
- 2023: límite máximo del 2%
- 2024: límite máximo del 3%
- 2025: límite máximo a definir
Gastos del alquiler
Se regula el precio del alquiler respecto a los gastos extras. Por ejemplo, no se podrá subir el precio en función de subidas a las tasas de basuras o aumentos de la cuota de la comunidad, por ejemplo.
También quedan reguladas las comisiones de la agencia inmobiliaria. Será quien contrata el servicio de alquiler quien se haga cargo de estos gastos, algo que ya estaba asentado en el mercado.
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