¿Qué nos espera este año 2022 en el mercado inmobiliario? A pesar de las dificultades en la actividad económica y la incertidumbre en la compraventa de viviendas, la fotografía con la que termina 2021 es positiva. El sector ha sido uno de los más afectados por la pandemia, pero el segundo semestre del año trajo un acelerón dado por la reactivación del consumo tras el parón después del confinamiento.

Las nuevas necesidades en la vivienda a causa de los nuevos hábitos de vida y unas atractivas condiciones de las hipotecas han impulsado en 2021 un crecimiento tanto del precio de la vivienda como del número de operaciones de compraventa. Los expertos pronostican que esta tendencia se mantendrá en 2022 y que el sector inmobiliario seguirá creciendo este año.

El precio de la vivienda en 2022

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda en España subió en el tercer trimestre del 2021 un 4,2% frente al mismo periodo de 2020. El valor medio del metro cuadrado se sitúa ya en los 1.661 euros, la mayor cifra desde finales de 2011.

De cara a este año 2022, expertos inmobiliarios pronostican una leve subida de los precios, en torno al 2%, más moderada que la del anterior año. Estas previsiones se basan en el crecimiento de la renta disponible de los hogares, volviendo a la senda de la recupertación económica, y a los bajos costes de financiación para firmar hipotecas. Este crecimiento sostenible es una buena noticia, ofreciendo cifras que no se veían desde la época del boom inmobiliario, pero de una manera más estable, evitando así el riesgo de una nueva burbuja.

Operaciones de compraventa de viviendas en 2022

Se realizaron más de 86.000 en Octubre de 2021 según el Colegio de Registradores de España, un 19,7% más que en el mismo periodo de 2020. Cabe tener en cuenta que las compraventas de vivienda se desplomaron durante el año 2020 (bajada del 17,7% con respecto al año 2019), hasta un total de 415.748 operaciones. A falta de los últimos datos del año, se espera acabar 2021 con un repunte y quedarse cerca de las 530.000 viviendas vendidas, recuperando las cifras de antes de la pandemia.

La tendencia de crecimiento es constante desde Mayo, lo que augura un inicio de año 2022 positivo. De hecho, según expertos inmobiliarios, este año se espera volver a un patrón de compraventa habitual, siendo el último trimestre del año como el más activo en cuanto a operaciones.

Siguiendo la tendencia del año 2021, se confirma el gran peso de la vivienda de segunda mano en las operaciones de compraventa, cercanas al 80% del total de viviendas vendidas. Las casas de obra nueva, que representan una de cada cinco operaciones, seguirá creciendo en número de operaciones, con gran demanda en zonas de costa y grandes ciudades, donde el stock de suelo disponible es más ajustado. Se espera que esta situación favorezca la rehabilitación de vivienda usada, donde las reformas jugarán un papel clave en la recuperación económica.

Previsiones del mercado inmobiliario en 2022

El sector de la vivienda presenta perspectivas favorables, en un contexto de mejora de la actividad económica, los bajos tipos de interés y el incremento del ahorro. Se preveé que la recuperación de la demanda y los precios se consolidarán en 2022. Los bajos tipos de interés hacen que sea un buen momento para comprar casa.

El gran reto del sector durante este 2022 será dar facilidades a los jóvenes y otros colectivos vulnerables para la compra, así como lograr más estabilidad en el mercado del alquiler, donde se espera que los precios vuelvan a subir en torno al 5% en 2022. La inflación que se espera en 2022 también será otro de los aspectos a tener en cuenta, siendo una incógnita si será un efecto transitorio que no afecte a la capacidad de ahorro y financiación.

La construcción de obra nueva, pero sobre todo las reformas de viviendas, serán otro de los efectos positivos que se esperan en este 2022. Aunque es previsible un encarecimiento de las materias primas, la inversión en una reforma de la vivienda está más que justificada, buscando por un lado adaptar la vivienda a las nuevas necesidades generadas a raíz de la pandemia (más espacio y luz, estancias destinadas al teletrabajo, mejoras en el jardín y terrazas, etc.), como por otro una mejora en la sostenibilidad y eficiencia energética (placas solares, puertas y ventanas con mejor aislamiento, reforma de fachadas, etc.) de la vivienda.

Novedades en los impuestos de la vivienda en 2022

El recién finalizado año 2021 ha dejado varias novedades relativas a la legislación e impuestos sobre la vivienda. La nueva Ley de la Vivienda, aprobada el 26 de octubre, trajo un paquete de medidas como ventajas fiscales y modificaciones en algunos de los impuestos más importantes.

  • Entrada en vigor de «la nueva plusvalía municipal». Después de que a finales de octubre pasado el Tribunal Constitucional declarara nulo el impuesto de la plusvalía municipal, se aprobó un Real Decreto-Ley con la entrada en vigor del nuevo impuesto que sustituye a la plusvalía municipal. Ahora se permitirá al vendedor escoger el cálculo del impuesto más beneficioso, en base a la diferencia del valor catastral del año de compra y del año de venta, o en base a la diferencia entre el coste real de la compra y de la venta. De este modo se evita pagar plusvalía aún cuando el valor del inmueble no haya subido de precio.
  • Modificación de los impuestos de Sucesiones, ITP y Patrimonio. A partir de este año 2022 estos impuestos estarán vinculados al valor de referencia del Catastro, diferente al valor catastral, y cuyo precio se aproximará más al real.
  • Bonificación en el IRPF de hasta el 90% a los pequeños propietarios (menos de 10 viviendas en propiedad). Una rebaja fiscal que espera conseguir una estimulación del mercado de la vivienda de alquiler. Esta bonificación dependerá del precio del alquiler que apliquen y de la zona en la que se encuentre la vivienda. Llegará al 90% en caso de bajar el precio del alquiler en zonas tensionadas. Si alquilan por primera vez a jóvenes y es un contrato nuevo con mejoras, podrán bonificarse hasta el 70%.
  • Incremento de hasta un 150% el IBI a las viviendas vacías. Con el objetivo de incentivar el alquiler de viviendas vacias, los ayuntamientos podrán incrementar el precio del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) hasta en un 150%.