El contrato de compraventa de una vivienda es el documento por el que el vendedor se compromete a entregar la vivienda al comprador a cambio del precio acordado. En este contrato se depositan muchas ilusiones, siendo la compra de la casa una de las mayores inversiones que realizaremos en la vida, por lo que es importante firmarlo con tranquilidad y sin dudas.
Te resolvemos las preguntas más habituales que surgen a la hora de firmar este contrato de compraventa, para que no se te escape ningún detalle.
¿Qué es el contrato de compraventa?
El contrato de compraventa de una vivienda se puede definir como un modelo de contrato bilateral y conmutativo, habitualmente civil, donde la parte vendedora se compromete a entregar a la parte compradora la vivienda a cambio de una cantidad de dinero (si fuera a cambio de otra propiedad, no sería una compraventa sino una permuta).
Como en cualquier contrato, ambas partes han de tener la capacidad suficiente para contratar y obligarse. Además, se trata de un contrato consensual, es decir, que se cumple por la mera voluntad explícita de ambas partes, siendo estrictamente necesario que se manifieste de forma expresa el consentimiento de que, a través de dicho contrato, se transmitirá la propiedad la vivienda a cambio de un precio.
Por virtud de dicho contrato, el vendedor tiene la obligación de entregar la vivienda y, en casos de que haya vicios ocultos, tendrá que sanearlos. Por otro lado, el comprador tiene la obligación de pagar el precio fijado en el tiempo y forma establecidos en el contrato.
¿Cuándo se debe solicitar un contrato de compraventa?
Después de encontrar la casa perfecta, y antes de decidirnos definitivamente por ella, debemos comprobar que todo está en orden:
- ¿en qué estado se encuentra la vivienda?
- ¿el vendedor que la oferta es el único propietario?
- ¿la vivienda está libre de cargas?
- ¿tiene certificado de eficiencia energética?
- ¿el vendedor está al día con las cuotas de la comunidad de vecinos?
Para responder a estas dudas, debemos solicitar una nota simple al Registro. Este documento nos aportará información importante sobre la vivienda, para en el caso de que no se ajuste a lo hablado, reclamarlo al vendedor.
Una vez que tenemos todo claro, ambas partes acordarán realizar un contrato de compraventa.
¿Es necesario firmar también un precontrato de compraventa?
Ante de firmar el contrato de compraventa, habitualmente se puede realizar un precontrato. En este documento previo al contrato de compraventa, ambas partes realizan un contrato privado para asegurar la posterior operación de compraventa.
Se conoce también como contrato de arras, ya que en este precontrato se pacte una señal o arras a cuenta del precio de venta. Las más comunes son las llamadas arras penitenciales, donde el comprador perderá las arras si es por su culpa, y si es por culpa del vendedor, este habrá de devolverlas duplicadas.
Hay que fijarse mucho también en este precontrato, porque generalmente ambas partes quedan obligadas a firmar el contrato de compraventa sean cuales sean las circunstancias, sin que comprador y/o vendedor tengan derecho a echarse atrás sin consecuencias.
Este contrato no es obligatorio, aunque es muy utilizado tanto por promotores como por particulares para asegurar la operación.
Por tanto, el comprador debe tener muy claro que esa es la vivienda que desea comprar y podrá obtener financiación del banco. Por otro lado, el vendedor tendrá que asegurarse que la oferta aceptada cumple con sus expectativas de venta. De ahí la importancia de asesorarse convenientemente antes de firmar un precontrato de compraventa.
¿Qué incluye un contrato de compraventa y quien lo firma?
El contrato de compraventa tendrá que incluir las siguientes partes:
- identificación de las partes.
- descripción de la propiedad.
- estatutos de la comunidad y penalizaciones en caso de que una de las partes no cumpla sus obligaciones.
- el precio pactado y la forma de pago.
- la distribución de los gastos derivados de la operación.
A diferencia de la escritura de la vivienda, en el contrato de compraventa no interviene un notario. Solo tendrá que ser firmado por ambas partes. En el caso de una compraventa entre particulares, lo tendrán que firmar el o los compradores y todos los propietarios de la vivienda. En el caso de una promotora en la venta de una vivienda de obra nueva, lo hará el comprador y el administrador o apoderado del negocio,
¿Es obligatorio firmar el contrato de compraventa ante notario?
Como hemos comentado, el contrato de compraventa es un contrato privado y bilateral entre comprador y vendedor, y no es necesaria la firma del notario.
No obstante, es recomendable realizar este trámite ante notario para añadir un plus de seguridad en la operación. Además, en la escritura, que si se realiza ante notario, es necesario aportar este contrato.
¿Qué pasos hay que seguir para realizar el contrato de compraventa?
Una vez acordado el precio de la vivienda entre ambas partes, probablemente indicado en un precontrato, se debe realizar el contrato de compraventa que describa de forma rigurosa el objeto de la compraventa y sus características, las cláusulas, que contendrán los derechos, deberes y obligaciones de las partes, y la firma de ambas partes.
Generalmente se realizará en el despacho de un abogado mercantil o una gestoría especializada. Ambas partes se quedarán con un original del contrato firmado por ambos.
Posteriormente se ejecutará el acto de escritura pública ante notario, necesaria para la inscripción en el registro de la propiedad. Una vez entregada la vivienda a cambio de una cantidad de dinero, en el tiempo y forma que establece el contrato, se deben pagar los impuestos derivados de la compra. Estos impuestos serán el IVA, si es vivienda nueva, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, para vivienda usada.
Con el justificante de la liquidación de los impuestos y las copias simples de la escritura, se acudirá al Registro para inscribir la compra.
Si posteriomente el comprador encuentra defectos de la obra o vicios ocultos en la vivienda, podrá reclamar en los seis meses posteriores a la venta si es un piso de segunda mano. Para vivienda nueva, tendrá entre uno y diez años en función del problema que exista.
La compra de una vivienda será sin duda una de las operaciones inversoras de mayor envergadura que quizás hagamos en la vida. Si se tienen en cuenta estos aspectos, la firma del contrato no debería resultar un problema. Pero llegado el momento, y ante cualquier duda acerca del contrato de compraventa, es recomendable acudir a un consultor especializado en el mercado inmobiliario, antes de llevar a cabo cualquier trámite.
