La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo falló ayer martes 6 de noviembre que sean los clientes quienes finalmente asuman el pago del impuesto de las hipotecas, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), volviendo a la jurisprudencia anterior, favorable a las entidades bancarias.

Tras dos días de reuniones, los 28 magistrados que conforman la Sala de lo Contencioso-Administrativo han fallado por 15 votos a favor de sean los clientes quien paguen dicho impuesto frente a 13 votos a favor de que sean las entidades bancarias.

Una polémica desatada desde que el pasado 18 de octubre, magistrados especialistas en tributos del Tribunal Supremo dictaron una sentencia firme por la que que se corregía la doctrina vigente, atribuyendo al banco la responsabilidad de pagar el impuesto de las escrituras públicas de las hipotecas. La sentencia pretendía unificar la doctrina sobre este asunto, después de resoluciones contradictorias en la Sala de lo Contencioso-Administrativo (que daban la razón a los bancos amparándose en el actual Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de 1995) y la Sala de lo Civil (que daban la razón a los clientes de hipotecas amparándose en que es el propio banco el principal interesado en inscribir la garantía hipotecaria en el registro).

Sin embargo, a pesar de ser una sentencia firme, el presidente de esa sala, Luis Díez-Picazo, decidió convocar un pleno extraordinario para revisar la tesis recién establecida por sus propios compañeros, creando así un efecto de confusión entre clientes y bancos.

¿En qué consiste el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es un impuesto que grava las escrituras, actas y testimonios notariales, incluyendo la escritura públicas de una hipoteca. Este impuesto dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida. En el caso de las hipotecas, se calcula en base a la responsabilidad hipotecaria, es decir, la suma de todos los conceptos garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.). Esta responsabilidad hipotecaria dependerá de cada entidad, y generalmente está entre el 135% y el 200% del valor del préstamo.

En el caso de la Comunidad Valenciana, el tipo impositivo del IAJD en las hipotecas es:

  • 0,1% de la responsabilidad hipotecaria del préstamo para la adquisición de la vivienda habitual de una familia numerosa o persona con discapacidad.
  • 1,5% de la responsabilidad hipotecaria del préstamo en el resto de casos.

Para una hipoteca de 100.000€, la responsabilidad hipotecaría total estaría entre 135.000€ y 200.000€, según cada banco. Suponiendo un IAJD del 1,5%, tendríamos que pagar un impuesto por la hipoteca de 2.000€ a 3.000€.

 

¿Cómo funciona el impuesto de las hipotecas en el extranjero?

El impuesto de las hipotecas no se aplica en todos los países de nuestro entorno. En Alemania, Reino Unido y Holanda no existe un impuesto sobre la formalización de las hipotecas. En cambio, Francia, Italia y Portugal sí tienen un impuesto similar a nuestro Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), y que también recae sobre el cliente, aunque es más bajo.

impuesto de las hipotecas en España

Es posible solicitar una hipoteca en una entidad bancaria extranjera, pero si un permiso de residencia las trabas son mayores.

España es el país que cobra más impuesto sobre la hipoteca. En Portugal e Italia, por ejemplo, este impuesto se aplica sobre el importe del préstamo hipotecario (en España sobre la responsabilidad hipotecaria, 1,35 – 2 veces más que el valor del préstamo). En Francia se aplica sobre una cantidad equivalente a 1,2 veces el préstamo. También el tipo impositivo que se aplica es mayor. En el caso de España, lo habitual es que sea el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria. En Portugal, en cambio, se paga un 0,6% del valor del préstamo. En Italia se aplica un 0,25% del valor del préstamo (un 2% para segundas residencias). En Francia, un testimonial 0,05% de la responsabilidad hipotecaria.

En el ejemplo anterior de una hipoteca de 100.000€, en España se traduce en un IAJD de 2.000€ a 3.000€. En Portugal serían 600€, en Italia entre 250€ y 2.000€ según si es primera o segunda residencia, y en Francia unos 600€. En Reino Unido, Alemania y Holanda, directamente nada. Por tanto, es habitual que el comprador extranjero interesado en una vivienda en España prefiera vincular su préstamo hipotecario a una entidad bancaria de su país.

¿Y es posible solicitar una hipoteca en una entidad bancaria extranjera? Legalmente no existe ningún problema, pero se trata de algo muy complicado si se trata de un cliente extranjero no residente. En esos casos, es habitual que las condiciones del préstamo sean peores para cubrir los mayores riesgos, como la dificultad para perseguir a un posible moroso.

Cronología del caos del impuesto de las hipotecas

29 de mayo de 1995.
Se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, donde en su artículo 68 se indica que el impuesto de las escrituras de hipotecas debe pagarlo la persona que solicita el préstamo. Esta normativa venía a aclarar una legislación que era algo ambigua. Durante los años posteriores, fueron varias las sentencias derivadas de reclamaciones interpuestas en la Sala de lo Contencioso-Administrativo (a quien corresponde interpretar la legislación tributaria) donde se da la razón a los bancos. Posteriormente, desde el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña se plantearon la legalidad de esta normativa, pero el Tribunal Constitucional finalmente avaló el reglamento en dos autos de enero y mayo de 2005.

23 de diciembre de 2015.
La Sala de lo Civil (quien dirime los casos entre particulares y entidades bancarias), donde comenzaban a acumularse litigios después del estallido de la burbuja inmobiliaria, admite a trámite una demanda de la OCU interpuesta en 2011, y resuelve que es el banco quien tiene que pagar el impuesto de las hipotecas. Los magistrados determinaron que es el propio banco el principal interesado en la inscripción de la garantía hipotecaria, por lo que debe asumir los impuestos derivados de ese acto. A partir de esta sentencia, las resoluciones de la Sala de lo Civil y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo son contradictorias, lo que genera una inseguridad jurídica que afecta a particulares y bancos.

15 enero de 2018.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo decide admitir a trámite un recurso de la empresa municipal de vivienda de Rivas-Vaciamadrid contra una sentencia del Tribunal Superior de la Comunidad de Madrid donde se atribuía al comprador el pago del tributo. En su recurso, el Ayuntamiento alude a la jurisprudencia de la Sala de lo Civil dictada en 2015, y pide al Tribunal que clarifique su doctrina. Este recurso es admitido a trámite por una sala encabezada por el propio presidente de lo Contencioso-Administrativo, el magistrado Luis Díez-Picazo, quien acepta y asume la necesidad de estudiar el caso para que el Tribunal Supremo “precise, aclare, matice, revise o ratifique” la doctrina jurisprudencial existente, contradictoria entre los jueces de lo Civil y de lo Contencioso-Administrativo. Díez-Picazo asignó el caso a la sección segunda, experta en tributos, y dentro de esa sección le cayó al magistrado Jesús Cudero.

28 febrero de 2018.
Paralelamente al recurso iniciado por el Tribunal Supremo, el presidente de la Sala Civil convoca un pleno para aclarar la doctrina sobre el impuesto de las hipotecas. Sus jueces, que anteriormente habían sentenciado que fuera el propio banco quien debía pagar este impuesto, llegan a la conclusión que era la Sala de lo Contencioso-Administrativo la que debía interpretar esta legislación, dando de nuevo la razón a los bancos y zanjando que dicho impuesto debía pagarlo quien pide el préstamo.

18 de octubre de 2018.
Los magistrados de la Sala de lo Contencioso-Administrativo ya conocen meses antes la rectificación de sus compañeros de la Sala Civil, pero deciden continuar con el recurso ya que son ellos a quienes corresponde fijar la doctrina. El presidente de la sección, Nicolás Maurandi, abre el debate y apunta hacia un nuevo posible cambio de doctrina. Finalmente, el 18 de octubre, la sección segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo notifica la sentencia en la que anula el artículo 68 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. De este modo, se le da la razón a Rivas-Vaciamadrid y fija que el banco debe abonar el tributo. Ese mismo día, los mismos jueces dictan otras dos sentencias con contenido similar.

19 de octubre de 2018.
Un día después, el magistrado Luis Díez-Picazo, presidente de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, quien no fue avisado del cambio de criterio de sus propios compañeros, suspende los recursos pendientes sobre el impuesto de las hipotecas y anuncia un pleno para revisar de nuevo el criterio.

5 y 6 de noviembre de 2018.
En una sesión extraordinaria, el Tribunal Supremo es convocado para revisar la sentencia tomada sobre el impuesto de las hipotecas. Tras dos jornadas de deliberaciones, el alto tribunal formado por 28 magistrados, fallan a favor de las entidades bancarias por 15 votos frente a 13. De este modo, el propio Tribunal Supremo se desdice a sí mismo, volviendo al criterio según el cual el sujeto pasivo del impuesto de la hipoteca es el cliente.

Reacciones después de la decisión sobre el impuesto de las hipotecas

El impuesto de las hipotecas seguirá en el punto de mira los próximos meses. El Tribunal Supremo rectifica su propia jurisprudencia creada hace unas semanas, donde se fijaba que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados fuera finalmente asumido por la entidad bancaria al tratarse del principal interesado en la escritura pública de la hipoteca. Después de conocerse esta decisión sin precedentes en contra de la propia jurisprudencia de Tribunal, son muchos los que señalan la inseguridad jurídica creada en la sociedad después de este cambio de criterio.

A pesar de que este impuesto sobre la hipoteca, establecido en el Reglamento de 1995, siempre ha sido asumido por el cliente, la sentencia de octubre de este año marcaba juridisprudencia y corregía ese Reglamento,dictando que sea la entidad bancaria la que asuma ese impuesto al ser la principal interesada. Por tanto, esta última rectificación no hace más que crear confusión y desconcierto entre clientes y bancos. Se espera que esta sentencia sea recurrida en el Tribunal Europeo.