Hace unas semanas hablábamos en el blog de Ampervillas de los trámites y papaleos a realizar después de comprar una vivienda de segunda mano. Desde su inscripción en el Registro de la Propiedad hasta los cambios de la titularidad de los servicios y suministros de la vivienda, pasando por alguna pequeña reforma.
En el caso de una vivienda de obra nueva, estas gestiones son similares, aunque con algunos pequeños matices. A continuación te contamos cuáles son los trámites imprescindibles para poder empezar a vivir en una vivienda de obra nueva.
1. Verificar las garantías al comprar una casa de obra nueva
Una de las principales ventajas de comprar una vivienda de obra nueva es la amplia garantía que ofrece al comprador ante posibles defectos. Esta garantía comienzan a contar desde el momento en el que el constructor entrega la obra, por lo que si compramos una casa al promotor que ya lleva un tiempo finalizada, ese tiempo transcurrido se restará a la garantía. Por tanto, antes de cerrar la compraventa de la vivienda es importante acordar estos términos con el constructor.
En contreto, la garantía de una casa nueva cubre:
- 1 año: Los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, como por ejemplo fallos de pintura o puertas/ventanas que no ajustan correctamente.
- 3 años: Los daños materiales causados en el inmueble por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, como por ejemplo humedades, fallos en las instalaciones del agua o electricidad, calefacción, etc.
- 10 años: Los defectos más graves, como daños materiales causados en el inmueble por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del inmueble.
También es conveniente comprobar en el Ayuntamiento que la vivienda no tiene ningún expediente por haber cometido algún tipo de infracción urbanística.
2. Pagar los impuestos de la compra de una vivienda de obra nueva
En el caso de las viviendas de obra nueva compradas a un promotor se debe abonar el IVA, y éste deberá de entregarlo a la Agencia Tributaria. El IVA de las viviendas de obra nueva asciende al 10% de forma general. En el caso de la vivienda pública el IVA puede ser del 4%. Para realizar este trámite, dispondremos de 30 días hábiles desde la firma de las escrituras.
Y al contrario que las viviendas de segunda mano, donde en lugar de IVA se paga impuesto de transmisiones patrimoniales ITP, en la obra nueva hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), ya que se trata de la 1ª transmisión de la propiedad. Este impuesto dependerá de cada comunidad autónoma, siendo en la Comunidad Valenciana el 1,5%.
Respecto al IAJD relativo a la firma de un préstamo hipotecario, desde el año 2019 debe ser asumido íntegramente por la entidad bancaria.
3. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
Ya hemos acudido al notario a firmar las escrituras, por lo que la vivienda ha pasado a nuestra propiedad. Con los impuestos también abonados, tendremos que presentar una copia de las escrituras en el Registro de la Propiedad. El notario es el que se encarga de presentar esa documentación, ya sea de forma presencial o telemática.
Para que quede constancia del documento público, hay que presentar:
- Copia autorizada de la Escritura Pública ante Notario.
- Liquidación del Impuesto del IVA.
Tras entregarlos, se procede a hacer las comprobaciones correspondientes y en un plazo de un mes aproximadamente podremos recoger el documento de inscripción que acredita la titularidad de la vivienda.
Los gastos del Registro de la Propiedad están fijados por normativa. Suele ser de aproximadamente 500€, aunque su cuantía depende del precio de compra, así como de su ubicación y características.
4. Licencia de primera ocupación y certificado de calificación energética
La Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación es un documento obligatorio que acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas de medición, de higiene y de instalaciones adecuadas para vivir. Sin este documento no se podrá contratar los servicios de suministro de agua, electricidad o gas. Mientras no se disponga tendremos la conocida «luz de obra», un suministro eventual destinado al uso exclusivo para la construcción de la vivienda, igual en el caso del agua o gas.
Para obtenerla, los pasos a seguir son:
- Revisión de toda la obra por parte de la dirección facultativa (Arquitecto y Director de Obra)
- Firma del acta final de Obra Nueva (Arquitecto, Director de Obra, Promotor y Constructor)
- Visado del Certificado Final de Obras por parte de los Colegios Territoriales Profesionales, acreditando que la vivienda se construyó de conformidad con los planos aprobados en la Licencia de Obras aprobada por el Ayuntamiento.
- Solicitud de la Licencia de Primera Ocupación.
- Revisión de la obra por parte de los técnicos municipales, para constatar que la construcción se corresponde con la Licencia de Obras otorgada en su día.
Si la revisión anterior es favorable, se concede la Licencia de Primera Ocupación. Todos estos trámites deberán ser realizados por el promotor.
Además de la Licencia de Primera Ocupación, desde el año 2013 es obligatorio disponer del Certificado de Calificación Energética de la vivienda. De hecho, el notario rechazará la operación si en el momento de las escrituras no se cuenta con él. Será el promotor de la obra quien nos proporcione este documento.
La Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación acredita que la vivienda reúne las condiciones para vivir.
5. Dar de alta los suministros de la vivienda
Pagados los impuestos de la compra de la vivienda y registrada en el Registro de la Propiedad, hay que comenzar a dar de alta los suministros de la vivienda: luz, agua, gas, teléfono, etc. En primer lugar hay que asegurarte de que cuando te entregan las llaves de la vivienda de obra nueva, también se reciben los boletines para contratar luz, agua y gas. Además también será necesario disponer de la Licencia de Primera Ocupación.
En el caso del suministro eléctrico, hay que diferenciar la distribuidora o compañía que suministra la energía hasta la casa y la comercializadora del servicio. El alta del servicio eléctrico se tramita a través de la comercializadora, y es necesario disponer del Certificado de Instalación Eléctrica o boletín eléctrico (CIE) emitido por un instalador electricista autorizado, que certifica que la instalación cumple todos los requisitos. En este caso de viviendas de obra nueva, será el promotor quien nos entregue este certificado. Tiene una vigencia de 20 años, y la distribuidora asigna un Código Universal de Punto de Suministro (CUPS) a la vivienda para identificar el contador. Este alta del suministro se abona en la primera factura, y dependerá de la potencia contratada, pero puede suele rondar entre los 130 y 200 euros.
Para el suministro del gas, el proceso es similar al anterior. El promotor, que es quien realiza la instalación, nos proporcionará un boletín o certificado de instalación receptora individual (IRI). Este documento incluye el código CUPS (Código Universal del punto de suministro), necesario para tramitar el alta del gas, así como otra documentación técnica. El coste de dar de alta el suministro de gas depende de cada comunidad autónoma y la tarifa de acceso, siendo de aproximadamente unos 200€.
En cuanto al suministro de agua, para darlo de alta es necesario acudir a la compañía suministradora que existe en cada comunidad. Será necesario aportar la licencia de ocupación, la cédula de habitabilidad o la escritura de la casa. El coste de dar de alta el servicio del aguasuele moverse en una horquilla de entre 50 y 150 euros, dependiendo de cada ayuntamiento.
Finalmente, otros servicios como el teléfono o el Internet, tienen un proceso de alta más sencillo, donde simplemente el titular del contrato tiene que aportar los documentos relativos a su persona y la dirección de la vivienda.
6. Últimos pasos después de comprar una vivienda de obra nueva
Ya solo queda disfrutar de tu nueva vivienda, con todas las ventajas de una casa lista para entra a vivir. Puedes olvidarte de pesadas reformas, e incluso en muchos casos estarán equipadas con electrodomésticos y servicios como calefacción y aire acondicionado.
Algunos aspectos finales que si tendremos que tener en cuenta son:
- Preséntate ante la comunidad de vecinos o formalizar una nueva comunidad si se da el caso.
- Contratar un seguro del hogar, que aunque no es obligatorio, es aconsejable.
- Comprobar la titularidad de la nueva vivienda en el catastro.
Si tienes cualquier duda sobre los trámites y papeleos a realizar al comprar una casa nueva, pregúntanos sin compromiso. En Ampervillas disponemos de asesores y abogados inmobiliarios espertos en vivienda de obra nueva para la gestión de todos los trámites con promotores y constructores.
