La nuda propiedad y el usufructo son derechos sobre la vivienda relativos a su propiedad. Antes de entender las diferencias entre ambos conceptos, vamos a explicar qué es el pleno dominio o propiedad. Se refiere a la titularidad completa de un determinado bien, como puede ser la vivienda. Mediante la plena propiedad una persona es propietaria de un bien y además posee el pleno uso sobre el mismo.
Así, el pleno dominio o propiedad se divide en:
- Nuda propiedad: derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien, sin poder disfrutar de él.
- Usufructo: derecho a usar y disfrutar de un bien que posee una persona (usufructuario) sin ser el propietario.
Aunque lo habitual es que estos dos derechos recaigan sobre la misma personas y por tanto se obtiene la plena propiedad, son diferentes y pueden darse por separado. Que la nuda propiedad y el usufructo recaigan sobre distintas personas suele ser muy habitual en las herencias.
Nuda propiedad
La nuda propiedad es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él hasta que finalice el derecho de usufructuario, pasando al nudo propietario.
Es frecuente que el propietario de una vivienda venda la nuda propiedad y se reserve el usufructo. Es el caso de personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos, y deciden vender la nuda propiedad para recibir una compensación económica, asegurándose el uso de la vivienda durante toda su vida. Más tarde, cuando fallezcan, su propiedad pasará al tercero, el cual tendrá el pleno dominio sobre su propiedad.
Usufructo
El usufructo es un derecho real de goce, uso y disfrute de una persona sobre el bien que pertenece al nudo propietario. Es decir, el usufructurio puede disfrutar de ese bien, pero no tiene su propiedad. El artículo 467 del Código Civil lo contempla así: «El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa».
El caso más habitual se produce en las herencias. Los padres dejan la herencia de su casa a su hijo, pero el padre fallece antes que la madre. Mediante escritura pública se decide que la madre sea usufructuaria de la vivienda para que pueda seguir viviendo en la casa y disfrutar de ella mientras viva, a pesar de que la propiedad le pertenezca a su hijo (nudo propietario).
¿Qué implica cada uno de los derechos?
El pleno dominio sobre una vivienda se consolida cuando la propiedad y el usufructo se reúnen en una misma persona. Para llegar a ese punto se pueden dar varios supuestos:
- 1. Se es propietario de pleno dominio desde el primer momento.
- 2. Se es propietario del usufructo y se llega a un acuerdo con el nudo propietario para vender su derecho.
- 3. Se es propietario de la nuda propiedad y el usufructuario vende su derecho al nudo propietario.
- 4. Se es propietario de la nuda propiedad y se extingue el usufructo, cuando:
- Muere el usufructuario, pasando al nudo propietario. Si el usufructo corresponde a varias personas, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.
- Cumple el plazo del usufructo, por ejemplo a la mayoría de edad.
- Cumple la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo, por ejemplo contraer matrimonio.
El nudo propietario, a pesar de no gozar del usufructo, tiene unos derechos:
- Derecho de propiedad, el nudo propietario tiene la propiedad del bien, aunque no tiene el derecho de uso y disfrute.
- Derecho a vender la nuda propiedad a un tercero, siempre respetando los derechos del usufructuario.
- Derecho de hipotecar la nuda propiedad.
- Derecho de realizar obras y mejoras, siempre que no perjudique al usufructuario.
- Derecho a recuperar el uso y disfrute terminado el usufructo.
Pero también deberá cumplir con algunas obligaciones:
- Reparaciones extraordinarias en la vivienda cuando sea necesario.
- Respetar el derecho del usufructuario.
- Pago de los tributos e impuestos que le correspondan por la vivienda.
- Abonar la hipoteca de lo usufructuado.
- Abonar los gastos de comunidad.
- Responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se vende judicialmente para el pago de deudas.
¿Cuáles son las diferencias entre la nuda propiedad y el usufructo?
El nudo propietario posee la propiedad, pero no la puede disfrutar y el usufructuario no posee la propiedad, pero si puede hacer uso y disfrute de ella.
- El nudo propietario es el propietario, pero no tiene el uso y disfrute.
- El usufructuario tiene el uso y disfrute, pero no la propiedad.
- El nudo propietario solo podrá disfrutar de la vivienda cuando el usufructuario fallezca generalmente.
- El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero, aunque no se suele hacer.
- El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta. También puede vender el usufructo a un tercero, aunque es algo muy poco habitual.
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