El mercado de la vivienda de segunda mano sigue liderando la recuperación del sector inmobiliario. Con más de 112.000 ventas de viviendas usadas en el primer trimestre del 2017, representado el 91,2% de todas las transacciones realizadas en este periodo, supone un incremento del 18,52% respecto al mismo periodo de 2016.
A pesar de la estabilización de los precios, comprar una vivienda usada puede ser toda una aventura si no se tienen en cuenta algunos detalles. Por ello, en Ampervillas hemos elaborado una guía de puntos a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda de segunda mano.
1. Conocer tu presupuesto
Como punto de partida, el comprador debe tener claro de qué presupuesto dispone y hacer número para conocer qué dinero tiene de los ahorros y cuánto necesita de préstamo hipotecario.
En una vivienda de segunda mano, las facilidades de pago se reducen, por lo que habitualmente solo podemos contar con los ahorros y el préstamo hipotecario. Es aconsejable tener alrededor de un 30% ahorrado, dado que el préstamo hipotecario suele ser como máximo del 80% del valor de tasación del piso.
Además, en las viviendas de segunda mano, debemos tener en cuenta posibles reformas y los gastos e impuestos relativos a la compraventa:
- Tasación (si se solicita hipoteca),
- Notaría (contrato de compraventa y escritura),
- Registro de la propiedad,
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP),
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
2. Buscar y decidirse por la vivienda perfecta
¿Qué tipo de vivienda estás buscando? A diferencia de las viviendas de obra nueva, la oferta de viviendas de segunda mano es amplia, pudiendo encontrar apartamentos y chalets de las características que buscamos en prácticamente cualquier zona que busquemos.
Si ya tienes decidida el tipo y ubicación de tu futuro hogar y cuentas con un precio orientativo, es hora de decidirse por la vivienda perfecta. Puedes acudir directamente a particulares, donde las negociaciones serán más directas y rápidas, si bien existe el problema de que no estarás asesorado por profesionales inmobiliarios que puedan resolver inconvenientes técnicos y problemas legales no deseados. Esto es especialmente importante cuando vamos comprar una vivienda lejos de nuestra residencia habitual.
Contar con la ayuda de una inmobiliaria de confianza que te acompañe, asesore y aconseje durante todo el proceso de compra puede resultar muy útil.
3. Visitar y comprobar la vivienda
Cuando hayas elegido la vivienda que deseas, la primera visita es fundamental, ya que en pocos minutos tendrás que inspeccionar la casa e imaginarte viviendo en ella.
En las viviendas de segunda mano, habrá que prestar especial atención al estado en el que se encuentra la vivienda. Lleva contigo una libreta para anotar cualquier cosa relativa a la vivienda. También es muy útil llevar un metro para comprobar superficies y la cámara de fotos para fotografiar la casa.
¿En qué hay que fijarse?
- superficie útil y construida,
- distribución de las habitaciones,
- orientación y luz natural de la vivienda,
- ventilación de los baños y cocina,
- cerramientos,
- servicios adicionales como aire acondicionado,
- estado de la instalación eléctrica y grifería,
- pintura,
- disposición de los tabiques y puertas,
- certificado energético,
- estatutos y normas de la comunidad de propietarios,
- negocios cercanos,
- vecindario y accesos,
- ruidos y posibles molestias,
- zona comunes.
4. Hacer una oferta por la vivienda
Una vez que nos hemos decidido por la vivienda perfecta, la hemos visitado y comprobado su estado y tenemos un precio estimado de venta, es hora de hacer una oferta en firme por la vivienda.
Pero antes de nada, debemos tener en cuenta algunos aspectos:
Lo primero es el precio, conocer qué incluye la oferta del vendedor: trastero, muebles, plaza de garaje, etc.
Acude al registro de la propiedad para conocer los datos inscritos relativos al inmueble, para evitar sorpresas de última hora al no ajustarse a la realidad (piscina no inscrita en el catastro, superficies que difieren de la realidad, etc.).
Es un buen momento para comprobar la titularidad de la vivienda y las cargas que puedan pesar sobre la casa, solicitando una nota simple en el registro de la propiedad. En esta nota simple nos podemos informar si el actual propietario tiene una hipoteca, tiene pendiente el pago de impuestos municipales (IBI, Basura) o si pesan embargos. Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, tendremos que comprobar que el propietario está al corriente de sus pagos.
Antes de firmar nada, confirma que te autorizan la hipoteca. Procura en lo posible no adelantar dinero hasta que te confirmen la viabilidad de la operación.
Hacer una inspección en detalle de la vivienda, especialmente si la primera visita no resolvió todas nuestras duda. PDe este modo podemos confirmar que se trata de nuestra futura casa antes de hacer una oferta.
Una vez que tenemos todo claro, podemos hacer una oferta por la vivienda. En las viviendas de segunda mano es más sencillo negociar el precio, en función de cómo esté la vivienda y la mayor o menor oferta de la zona.
Una opción cada vez más demandada, es hacer una tasación profesional de la vivienda, realizada por especialistas inmobiliarios, que determinen el precio adecuado y justo de la vivienda.
5. El proceso de compra de la vivienda
Ya con la oferta por la vivienda aceptada, firmaremos el contrato de arras. En este documento, que ya actúa como contrato, salvaguarda los derechos tanto del comprador como también del vendedor, dejando una señal en concepto de arras (habitualmente el 10% del precio de la vivienda). En este documento, además del precio y forma de pago, se indica la fecha tope para formalizar la compraventa.
Luego firmaremos la escritura, donde vendedor y comprador declaran ante notario su voluntad de comprar y vender, así como las condiciones esenciales de la venta. En la escritura debe figurar la descripción de la vivienda, su estado de cargas, el precio pactado, la forma de pago, el impuesto aplicable, y el reparto de los gastos.
Una vez escriturada la vivienda, el comprador liquidará los gastos de tramitación e impuestos derivados de la compra. En las vivienda de segunda mano hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje en la Comunidad Valencia es del 10% en vividas libres. Entre los gastos habituales, destacan los gastos de notaria y escritura de hipoteca, la inscripción en el Registro de la Propiedad o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la constitución de hipoteca.
Por último, solo queda cambiar la titularidad de los suministros y contratar un seguro del hogar. No tires ninguno de los documentos, justificantes y facturas relacionadas con la compra, nunca se sabe cuándo los puedes necesitar.
