A finales de Octubre el Tribunal Constitucional declaraba nulo el impuesto de la plusvalía, en concreto algunos puntos que regulaban su cálculo. El informe presentado por el TC considera la nulidad basándose en que el cálculo siempre tiene en cuenta que se produce una revalorización de los terrenos urbanos, nada qué ver con la realidad del mercado inmobiliario.

El Ministerio de Hacienda ha preparado un borrador para corregir y reformular el cálculo del impuesto, que ha sido aprobado esta semana en forma de un nuevo impuesto que sustituye a la anterior plusvalía municipal. El objetivo es evitar, como ocurría con la anterior plusvalía, que una persona deba pagar este impuesto aún cuando el valor del inmueble no haya subido desde que lo compró y hasta su venta.

Se ofrecerán 2 alternativas a los vendedores, para que puedan elegir entre una de estas opciones y optar por el más favorable:

  • Cálculo objetivo: Se calculará sobre el valor catastral del año de compra y del año de venta, cuyos coeficientes se actualizarán anualmente (hasta ahora no se hacía).
  • Cálculo real: Se calculará sobre la diferencia entre el coste real de la compra y de la venta.

El importe de la nueva plusvalía se calculará de forma similar al anterior, teniendo en cuenta los años durante los que se ha sido propietario, las tasas y tipos impositivos que determine cada municipio, y en este nuevo caso la diferencia entre el valor de compra-venta o del valor catastral.

Con este nuevo impuesto, también se gravará las operaciones de compraventa de menos de un año, que hasta ahora estaban exentas, para evitar la especulación inmobiliaria. Se ha introducido un coeficiente para las transmisiones que se lleven a cabo en un plazo inferior al año.

En el caso de Altea, los coeficientes de revalorización van del 1,3% al 1,5% en función de los años que se ha sido propietario, pero se pretende revisar cada año para adaptarse a la evolución del mercado. En cuento al tipo impositivo, Altea aplica un 8%.

Por ejemplo, si vendíamos una casa en Altea con un valor catastral del suelo de 100.000 €, de la cual hemos sido propietarios durante 15 años (coeficiente de revalorización del 1,35%), este sería el cálculo de la plusvalía:

plusvalía = 100.000 € x 1,35%x15 años x 8% = 1.620€

Con el nuevo impuesto, si vendemos esa casa en Altea por 180.000€ y nos costó hace 15 años 100.000€, tenemos un ahorro mayor:

nueva plusvalía = (180.000€-100.000€) x 1,35%15 años x 8% = 1.296€

Hacienda permitirá elegir el cálculo más beneficioso para el contribuyente, ya sea el cálculo objetivo (con coeficientes sobre valor catastral) o cálculo real (diferencia entre valor compra y venta). Este nuevo impuesto también solventará el problema de la venta con pérdidas, donde hasta ahora había que pagar una plusvalía igualmente. Así, cualquier persona que venda un inmueble por un valor menor al que lo compró no tendrá que pagar este impuesto.