El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como plusvalía o por sus siglas IIVTNU) es un impuesto municipal directo y de carácter potestativo.

Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos urbanos cuando se realiza una transmisión de una propiedad como un piso, un local, un trastero o una plaza de garaje, tanto en una venta, como en una donación o una herencia.

Se trata de uno de los impuestos más temidos y que más dudas genera en una operación de compraventa. Y especialmente después de la sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 de 11 de mayo, que deroga parcialmente el texto normativo de esta ley, provocando que, para este tribunal, la plusvalía municipal sea nula y pueda ser recuperada.

¿Quién debe pagar la plusvalía municipal?

Según el Real Decreto 2/2014 que aprobó la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y que regula este impuesto, la plusvalía municipal se debe pagar después de la transmisión de una propiedad de bienes ubicados en terrenos urbanos, o cualquier título que genere un derecho real sobre esos terrenos. Este impuesto afecta tanto a una venta, como a una donación o herencia.

En el caso de la compraventa, es el vendedor quien está obligado al pago de la plusvalía, salvo si el vendedor no reside en España, donde en este caso será el comprador quien deba hacerse cargo de su pago.

En el caso de una herencia o una donación, el nuevo propietario será quien deba pagar la plusvalía.

Un caso particular es el de un propietario que tenga que aceptar la dación en pago al banco o que haya sido desahuciado al no poder hacer frente a su hipoteca. En principio, tras perder la propiedad, quedaba obligado a pagar la plusvalía generada. Pero con la aprobación del Decreto Ley 8/2014, estos propietarios quedan exentas del pago de la plusvalía, siempre que la ejecución hipotecaria o dación en pago afectase a su vivienda habitual.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

El importe de la plusvalía se calcula en función del valor del suelo en el catastro y de los años durante los que se ha sido propietario del bien. Sobre el valor catastral, cada localidad aplica un porcentaje de incremento, dependiendo del número de años que se tenido la propiedad. La cantidad resultante determinará la base imponible, sobre la que se aplicará un tipo máximo del 30%.

plusvalía = valor_catastral * tasa_revalorización (depende de los años y del municipio) * tipo_impositivo (depende del municipio)

El receptor de la plusvalía es el Ayuntamiento donde está situada la vivienda. Este impuesto supone una importante fuente de ingresos en los municipios. Según datos del INE, los municipios recaudan por la plusvalía más de 2.500.000€ al año.

¿Cuánto cuesta la plusvalía en Altea?

calcular plusvalía en AlteaLa Agencia Tributaria elabora unas tablas que indican la tasa de revalorización del terreno según el número de años que se ha sido propietario. En Altea, para este año 2018, estas tasas son:

  • Hasta 5 años: 1.5%
  • Hasta 10 años: 1.4%
  • Hasta 15 años: 1.35%
  • Hasta 20 años: 1.3%

La revalorización del terreno en Altea se obtiene multiplicando esta tasa por los años que se ha sido propietario. Esta revalorización se aplica al valor catastral de la vivienda, que podemos conocer por Internet en la web del catastro, en el recibo del IBI o en el propio Ayuntamiento de Altea. A la base imponible resultante se le aplica el tipo impositivo fijado por Altea, que es del 8%. Y de este modo calcularemos la plusvalía de una vivienda en Altea.

Tanto la tasa de revalorización del terreno como el tipo de gravamen fueron revisados y rebajados en Altea en el año 2016, para adecuar los valores catastrales existentes en la época del boom urbanístico a la realidad actual.

Aquí puedes consultar la ordenanza reguladora de la plusvalía en Altea.  Por otro lado, SUMA dispone de una calculadora de la plusvalía para los municipios de Alicante:

Por ejemplo, un contribuyente compró un piso en Altea en 2008 y lo vende ahora. Supongamos que el valor catastral es de 150.000 euros, y ha sido propietario durante 10 años. La tasa de revalorización del terreno donde está el piso es de será de 1.4 * 10 años = 14%. Aplicado al valor catastral, deja una base imponible de 21.000€. Y según el tipo impositivo que se aplica en Altea, del 8%, tendremos una plusvalía de 1.680€ que deberemos pagar al Ayuntamiento al vender la casa.

¿Cómo reclamar la plusvalía pagada cuándo se vende a pérdidas?

El método para calcular la plusvalía es un tema muy polémico. Aunque este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos, se debe pagar incluso cuando incluso cuándo hay pérdidas patrimoniales al vender la propiedad.

Debido a que la plusvalía solo tiene en cuenta el valor del suelo en el catastro y los años que se ha sido propietario, sin valorar otros criterios como el precio de compra y el de venta, este impuesto ha sido considerado abusivo por el propio Tribunal Constitucional, en una sentencia de febrero de 2017 por la que la plusvalía fue declarada inconstitucional.

El fallo no solo protesta por el cobro de la plusvalía cuando el vendedor no hayan obtenido beneficio alguno de la venta, sino que considera este impuesto contrario al principio de capacidad económica recogido en el artículo 31.1 de la Constitución Española. El Tribunal Constitucional sostiene que “en ningún caso podrá el legislador establecer un tributo tomando en consideración actos que no sean exponentes de una riqueza real o potencial”.

Esta sentencia abre la puerta a realizar modificaciones en el cálculo del impuesto para que se tome en consideración la evolución del mercado inmobiliario y poder reclamar la plusvalía municipal por considerarla abusiva.

Antes de poder reclamar la devolución del impuesto, habrá que liquidar su pago. El siguiente paso será presentar un escrito de rectificación ante el Ayuntamiento de la localidad en la que se ubique la vivienda o local que haya sido objeto de la venta, para reclamar la devolución de la cantidad cobrada. Si el Ayuntamiento rechaza la solicitud, debemos interponer un recurso de reposición y, en paralelo, presentar una reclamación ante el Tribunal Económico Administrativo. Si la vía administrativa falla, el siguiente paso sería ir por vía judicial, presentando un recurso contencioso-administrativo, por lo que deberemos necesariamente acudir a los servicios de un procurador y un abogado.

Si tienes cualquier duda sobre el pago de la plusvalía en Altea, no dudes en ponerte en contacto con Ampervillas, inmobiliaria de referencia en la Costa Blanca, que te asesorará sobre los trámites para su pago y, en el caso de que fuera posible, para su reclamación.