Tendencias en el mercado inmobiliario para 2016

¿Ha sido 2015 el año del fin de la crisis en el sector inmobiliario? ¿Será este próximo 2016 un buen año para comprar una vivienda? ¿Mejor invertir en una vivienda nueva o de segunda mano? Se cierra un año 2015 donde se ha consolidado el mercado de la vivienda, confirmado tras 14 meses consecutivos de aumento de ventas de viviendas.

Tras un análisis de los datos de venta y el mercado actual, podemos elaborar una serie de puntos a tener en cuenta durante el próximo año 2016.

Se espera que la tendencia de compraventa de viviendas siga creciendo en 2016 tal y como lo ha ido haciendo durante este año 2015. Según datos del Ministerio de Fomento, la compraventa de viviendas creció un 16,3 % en el tercer trimestre del año hasta contabilizar 93.528 transacciones, encadenando así su séptimo trimestre consecutivo de incrementos interanuales. Atendiendo a estas cifras, 2015 cerrará el año con aproximadamente 416.000 transacciones de viviendas. En la provincia de Alicante se estima que se habrán realizado unas 33.000 transacciones, mejorando las cifras de años anteriores, pero aún lejos de las 72.900 viviendas que se vendieron en Alicante en 2006.

Para este próximo año 2016 se espera que la compraventa de viviendas siga experimentando un crecimiento, superando las 450.000 transacciones en España. Una estabilidad en el precio de la vivienda, un mayor acceso al crédito y una bajada de los coste de financiación, unido a una esperada mejora de la economía y el empleo, favorecerán la compra de viviendas, tanto nuevas como de segunda mano.

Zonas como la Costa Blanca parece que liderarán en 2016 la compraventa de inmuebles con excelentes viviendas a precios muy competitivos. A pesar de que la provincia de Alicante alberga una gran cantidad de viviendas sin vender, determinadas áreas como es el caso de Altea tendrán incluso «necesidad de viviendas» debido a la fuerte demanda.

Durante estos años de crisis inmobiliaria se ha reducido enormemente la cantidad de nuevas promociones. La venta de viviendas de segunda mano se han impuesto a las de obra nueva. Según datos del Ministerio de Fomento, el pasado trimestre se vendieron en España 83.376 viviendas usadas frente a las 10.152 viviendas de obra nueva, confirmando la tendencia que se rompió a principios de 2014 donde las ventas de viviendas eran similares entre viviendas de segunda mano y viviendas nuevas.

A tenor de los datos, se estima que 2015 finalice con 364.000 transacciones de viviendas de segunda mano, 29.000 de ellas en la provincia de Alicante. Esta provincia es la 4ª con mayor stock de viviendas de segunda mano, 47.710 viviendas usadas en venta. En total, se calcula que existen 700.000 viviendas usadas en venta en España.

Dada la tendencia de compra de vivienda usada que registra la Costa Blanca, el año 2016 se perfila como un buen año para reducir el stock de inmuebles de segunda mano.

A pesar de que la venta de viviendas de segunda mano supera a las de obra nueva, la venta de viviendas de obra nueva debido a la gran cantidad de inmuebles de reciente construcción disponibles, especialmente en zonas costeras como la Costa Blanca, y el interés por promover obra nueva en España sigue en aumento.

Según datos del Ministerio de Fomento, se estima que el año 2015 finalice con 50.000 transacciones de viviendas nuevas, 4.000 de ellas en la provincia de Alicante.

Los visados para nuevas construcciones y licencias municipales para obras mayores han crecido un 20% durante el 2015, y esa tendencia positiva se mantendrá en 2016. Se estima que sean unas 50.000 las viviendas nuevas las construidas el próximo año en España, pero aún lejos de las cifras que se daban antes de la crisis donde se alcanzaban los 750.000 permisos de construcción al año.

El stock de viviendas nuevas en venta ronda las 550.000 en España. La provincia de Alicante cuenta con una bolsa de unas 45.000 viviendas de reciente construcción sin vender, pero gracias a ser una zona muy demandada tanto por compradores de primeras y segundas residencias, así como inversores, esta bolsa se va reduciendo lentamente.

Otro dato que avala la mejora del sector inmobiliario es la adquisición de solares urbanizables llegando a niveles similares a antes de la crisis, cuyos precios se han estabilizado e incluso aumentando en grandes ciudades.

Tras años de bajadas en el precio de la vivienda, la tendencia en 2016 será de unos precios más estables, especialmente en aquellas zonas con menor cantidad de viviendas disponibles.

Según el INE, durante el año 2015 el precio de la vivienda usada ha ralentizado su bajada, dejando la media del metro cuadrado en 1.563 euros en España, y de 1.202 euros en la provincia de Alicante, donde el precio de la vivienda ha bajado un 1%. Por tanto, es previsible que este próximo año 2016 se mantenga la tendencia de normalización del precio de la vivienda.

El precio de la vivienda nueva se ha incrementado un 1,4% en el último año en España, siendo la primera subida desde el año 2007. Así, el precio de la vivienda nueva de tipo medio se sitúa en 2.030 euros el metro cuadrado. En zonas como Altea el precio se sitúa en 1.476 euros el metro cuadrado.

La escasez de obras nuevas y de suelo urbanizable en determinadas zonas como la Costa Blanca han hecho que los precios de obra nueva repunten. A pesar de un leve incremento del precio de viviendas nuevas, el precio de la vivienda de segunda mano continúa estable.

Una mayor facilidad de acceso al crédito y unos bajos costes de financiación, unido a la estabilización de los precios y la gran oferta de viviendas tanto de obra nueva como de segunda mano permite estimar que para 2016 el número de viviendas vendidas se incremente un 15-20% respecto a 2015.

Esto será de vital importancia para que el mercado nacional se dinamice, especialmente entre los jóvenes, que en la actualidad muestran un mayor interés por adquirir una vivienda y representarán un papel protagonista en el sector inmobiliario.

El interés del público extranjero por las viviendas vacacionales ha sido llamativo durante los años de crisis y seguirá siéndolo el próximo año 2016.

Un 65% de las viviendas de segunda residencia vendidas en nuestro país tienen un comprador extranjero. Esta tasa se reduce al 5% en el caso de compras de primeras residencias. El caso de la Costa Blanca es aún más llamativo. Sólo un dato: 3.670 viviendas fueron adquiridas por clientes extranjeros entre julio y septiembre en la Costa Blanca, frente a las 1.177 en Baleares, 1.475 en Barcelona o 1.101 en Madrid.

Esto confirma que el mercado inmobiliario en la Costa Blanca sigue estimulado por compradores extranjeros, especialmente ingleses, nórdicos y alemanes, pero también rusos, chinos y argelinos. En la provincia de Alicante existen destinos importantes para el mercado extranjero: Torrevieja, Orihuela, Alicante y Altea, cuyo tirón se debe especialmente a las residencias turísticas.

La previsión de las tendencias del mercado inmobiliario para el 2016 es que la vivienda volverá a ser una buena oportunidad de inversión, debido a la estabilización del precio de la vivienda y la baja rentabilidad que ofrecen tradicionales productos financieros.

Estas inversiones serán especialmente interesantes en ubicaciones turísticas como la Costa Blanca y propiedades de alta gama cuyos precios actuales son muy competitivos. El inversor cada vez se ve más atraído por la estabilidad de los precios y las bajas rentabilidades de depósitos e inversiones a plazo fijo. El mercado de la vivienda en zonas de alta demanda puede suponer rentabilidades cercanas al 3% en un horizonte de inversión de tres a cinco años.

Las viviendas de lujo encabezan la recuperación del mercado inmobiliario. Se estima que el próximo año 2016 las viviendas en ubicaciones exclusivas y propiedades de alta gama tendrán una fuerte demanda en comparación con años anteriores. Incluso se vuelve a vender sobre plano, algo que no sucedía desde 2008.

Tras el reajuste de precios que ha experimentado el sector inmobiliario, muchos compradores encuentran una excelente oportunidad a precios muy competitivos. Lugares como Altea y la zona de la Costa Blanca cuentan con villas de lujo en urbanizaciones exclusivas con precios a partir de 600.000 €. Y no sólo el comprador es extranjero. El comprador nacional también toma cada vez más relevancia, atraído por los buenos precios de compra y las bajas rentabilidades que ofrecen otros productos financieros tradicionales.

Los españoles siguen decantándose por la compra de viviendas frente a la opción del alquiler, aunque esta tendencia sigue cambiando año tras año para equipararse con las corrientes europeas que prefieren el alquiler, especialmente entre los jóvenes que tienen una mayor inestabilidad laboral y encuentran más dificultades para acceder a la financiación.

El número de personas que viven de alquiler no ha parado de crecer en los últimos años. Si antes de la crisis apenas el 6%-7% de las casas eran de alquiler, hoy más de un 20% de la vivienda es de alquiler. Las dificultades económicas, la tasa altísima de desempleo, la inestabilidad laboral y la dificultad de acceder al crédito para la compra de vivienda han hecho que haya un aumento significativo de la demanda de viviendas de alquiler.

Además, el mercado del alquiler se ha convertido también en un negocio cada vez más rentable. Muchos propietarios también han decidido poner su vivienda en alquiler ante la imposibilidad de darle salida en el mercado de compraventa.

Sea por lo que fuere, el alquiler de viviendas seguirá en 2016 gozando de un protagonismo impensable no hace muchos años.