El mercado inmobiliario en España se encuentra en constante evolución, impulsado por cambios demográficos, avances tecnológicos y factores económicos globales.
Después de un año 2024 con un mercado del alquiler cada vez más tensionado y una oferta de viviendas en venta escasa para la alta demanda existente, de cara al 2025, estas tendencias marcarán el rumbo del sector:
1. Aumento de la compraventa de viviendas
En 2025 seguiremos viendo un crecimiento en la compra de viviendas. En 2022 se realizaron las 717.734 operaciones de compraventa, una cifra que no se alcanzaba desde el año 2007. En 2023 se llegaron a las 638.522 transacciones. Y este año 2024 se espera cerrar el año cerca de las 660.000 operaciones. La previsión para este 2025 es es un aumento del número de compraventas respecto al 2024, sin alcanzar las cifras de 2022.
Son cifras que dejan atrás las 415.748 operaciones que se registraron en 2020 o las 403.866 operaciones del año 2016, alcanzando una estabilización en el número de operaciones de compraventa de viviendas.
Evolución de las operaciones de compraventa
¿Qué pasará con la compra de viviendas de 2025? La bajada de tipos de interés y la consecuente bajada del Euribor, unido al alza de precios en la vivienda, ponen al mercado en un punto importante. Este año se espera una gran actividad en la compra de viviendas, una tendencia que irá en aumento debido a la demanda latente que estos años han ido retrasando la decisión de compra y que este 2025 aprovechará las condiciones hipotecarias más atractivas.
2. El precio de compra de la vivienda
Durante estos años el precio de la vivienda se ha mantenido elevado, sin observarse indicios de una corrección a corto plazo. De hecho, se espera que este año 2025 el precio para comprar casa en 2025 subirá entre un 4% y un 5%, según los expertos.
Este año se espera cerrar con un precio de vivienda por metro cuadrado de 2.450€, superando los 2.050€ del año 2023 o los 1.890€ del 2022. Muy lejos quedan los 1.530€ por metro cuadrado del año 2016. Desde ese año, el precio de la vivienda ha ido experimentando un constante crecimiento, y este año 2025 no será diferente. No obstante, este crecimiento de precios dependerá de la zona donde se encuentre la vivienda.
Evolución del precio de la vivienda
Las razones para prever esta subida de precios el año que viene son varias:
- Falta de oferta suficiente. Desde restricciones urbanísticas y problemas de disponer materiales y mano de obra para nuevas construcciones, hasta la escasez de suelo urbanizable, provocan que el stock de vivienda a la venta se sustente con una oferta de vivienda de segunda mano insuficiente en alguanas zonas.
- Alta demanda. Reactivada tras la pandemia, muchas personas buscan cambiar de vivienda, adquirir segundas residencias o invertir en inmuebles como activos seguros o convertirlas en viviendas en alquiler.
- Factores económicos. Los bajos tipos de interés incentivará a muchos potenciales compradores que estos años han retrasado la decisión a comprar vivienda en lugar de alquilar. Además, se une la atracción de inversiones extranjeras con mayor poder adquisitivo.
- Impacto de políticas públicas. Ante la oferta insuficientes de viviendas protegidas y la falta de regulación en el mercado del alquiler, se espera un aumento de la demanda en el mercado de compraventa, y por tanto de sus precios.
- Cambio en las preferencias de vivienda. Desde la pandemia, se buscan viviendas con espacios más amplios y verdes, en zonas suburbanas o rurales, incrementando precios en estas zonas.
- Especulación e inversión inmobiliaria. Muchos compradores adquieren vivienda como un activo seguro frente a la inflación, lo que reduce la oferta disponible para compradores que buscan vivienda habitual. También los fondos de inversión y grandes tenedores limitan la oferta en el mercado.
3. Incremento del alquiler frente a la compra
La cultura del alquiler sigue ganando terreno, especialmente entre los jóvenes y los trabajadores migrantes. Factores como la dificultad para acceder a créditos hipotecarios, la movilidad laboral y los precios elevados en grandes ciudades están consolidando esta tendencia.
La gran demanda y la poca oferta en el mercado del alquiler seguirá siendo la tónica de 2025. Zonas turisticas, especialmente en la costa, y grandes ciudades, seguirán tensionadas y no se espera una mejora a corto plazo sin un cambio de políticas de vivienda. Se estima que se necesitan alrededor de un millón de viviendas en alquiler en los próximos 10 años para cubrir esta demanda en el alquiler.
Adicionalmente, el modelo de coliving está adquiriendo relevancia. Este concepto, que combina espacios privados con zonas comunes y servicios compartidos, es especialmente atractivo para profesionales y estudiantes.
4. La vivienda como activo de inversión
El mercado inmobiliario continuará siendo atractivo para los inversores nacionales e internacionales. En 2025, los inmuebles en ubicaciones prime como la Costa Blanca y proyectos de build-to-rent (construcción para alquiler) se posicionan como las opciones más rentables.
La llegada de fondos de inversión y el crecimiento del mercado de REITs (sociedades de inversión inmobiliaria) está diversificando el panorama. Sin embargo, esto también genera debate sobre la especulación y su impacto en los precios.
5. Auge de la vivienda sostenible
La sostenibilidad es una prioridad creciente en el mercado inmobiliario. La demanda de viviendas con certificaciones energéticas A o B, paneles solares, sistemas de aislamiento térmico y tecnología de eficiencia energética está en aumento. Los compradores y arrendatarios buscan propiedades que no solo reduzcan el impacto ambiental, sino también los costos a largo plazo. También se presta más atención a viviendas con sistemas de aerotermia o paneles solares que reducen el consumo energético de la vivienda.
El Gobierno de España, en línea con los objetivos europeos, ha incentivado la construcción y rehabilitación de edificios sostenibles mediante subvenciones y deducciones fiscales. Esto ha fomentado un repunte en la rehabilitación de viviendas antiguas.
6. Retos del sector inmobiliario en 2025
Son muchos los retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario de cara a 2025
- Aumentar la oferta de vivienda disponible, a través de medidas como la construcción de nuevas viviendas, las restricciones a la compra de viviendas por parte de extranjeros y grandes inversores en zonas de alta demanda, o un mayor control sobre los precios del alquiler en áreas tensionadas, deben de encaminarse a garantizar el acceso a la vivienda.
- Producir más suelo residencial nuevo para vivienda, necesaria para cubrir las necesidades de viviendas en zonas donde los planes urbanísticos se han quedado obsoletos teniendo en cuenta la demanda de vivienda. Una estrategia integral que combine la creación de vivienda protegida y vivienda pública ayudaría a disponer de viviendas disponibles y asequibles.
- Digitalización del sector inmobiliario, como el uso de tecnologías como la inteligencia artificial, el big data y las plataformas online, deben ayudar a transformar los modelos de cómo se compran, venden y gestionan las propiedades. En 2025, se espera que las herramientas de realidad virtual y aumentada permitan visitas inmersivas a inmuebles, facilitando las decisiones de compra a distancia.
- Desafío demográfico y envejecimiento de la población, un impacto en el tipo de vivienda demandada, requerirá de viviendas adaptadas para personas mayores y comunidades residenciales que ofrecezcan servicios como atención médica, actividades recreativas y seguridad. Por otro lado, las zonas rurales están experimentando una leve recuperación gracias al teletrabajo, que permite a muchas personas mudarse fuera de las grandes urbes sin sacrificar su carrera profesional.
Conclusión
El mercado inmobiliario español en 2025 estará definido por un equilibrio entre la sostenibilidad, la tecnología y las nuevas formas de habitación. Tanto los consumidores como los inversores deberán adaptarse a este panorama dinámico, en el que los cambios sociales y económicos jugarán un papel crucial. Los actores del sector que logren anticiparse a estas tendencias estarán mejor posicionados para aprovechar las oportunidades que ofrece este nuevo escenario que viene en 2025.
