La renovación de un contrato de alquiler y su precio es un momento clave tanto para propietarios como para inquilinos, porque puede implicar cambios en la renta mensual. En los contratos de alquiler es posible subir el precio cada año. No obstante, la ley define reglas claras para evitar subidas abusivas y proteger a ambas partes.
Diferencia entre actualización y subida al renovar
Antes de nada, hay que distinguir dos conceptos:
Actualización anual de la renta
Si el contrato de alquiler sigue vigente, no ha terminado, el propietario puede actualizar la renta una vez al año en la fecha de aniversario del contrato, aplicando un índice de referencia (IPC o IRAV, según contrato), siempre dentro de los límites legales.
Subida por renovación del contrato
Cuando llega el vencimiento final del contrato y se propone una renegociación de condiciones, el propietario puede plantear una nueva renta acorde al mercado. Este es uno de los momentos donde suele producirse el mayor incremento, porque no se trata solo de aplicar un índice, sino de negociar una cifra nueva.
¿Cuánto puede subir el alquiler legalmente?
Para actualizar el precio del alquiler, se usa un íncide de referencia. El índice más utilizado es el IPC (Índice de Precios al Consumo), aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no especifica cuál debe ser el índice de referencia. La reciente Ley de Vivienda de 2023 introdujo el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), de aplicación en nuevos contratos. Estos indicadores son publicados por el INE, actualizados cada mes.
A) Contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023
La Ley de Vivienda introdujo un nuevo índice oficial de referencia para actualizar alquileres (el IRAV) que sustituye paulatinamente al uso del IPC para contratos de vivienda habitual.
Este índice está diseñado para contener las subidas del alquiler y suele ser más bajo que el IPC. Se calcula tomando el valor más bajo entre el IPC, el IPC subyacente y una tasa ajustada. Pero solo se aplica a contratos posteriores a mayo de 2023 o pactados explícitamente.
La tasa de variación anual del IPC del mes de diciembre 2025 se situó en el 2,9%. Por tanto, un alquiler de 800€/mes subiría 23,2€ usando este indicador.
B) Contratos anteriores a mayo de 2023
La actualización se rige normalmente por lo acordado en el contrato (IPC u otro índice pactado). En el caso de que el contrato fuera anterior a mayo de 2023, fecha en la que se aplica el IRAV, se suele aplicar el IPC, que mide el impacto del incremento de los precios de bienes de consumo de un país.
La tasa de variación anual del IRAV del mes de diciembre 2025 se situó en el 2,29%. Por tanto, un alquiler de 800€/mes subiría 18,3€ usando este indicador.
¿Cuándo y cómo puede aplicarse la subida?
La subida del contrato del alquier solo puede aplicarse una vez al año y en la fecha de aniversario del contrato (si lo que se hace es una actualización) o en el momento de renegociación/renovación del contrato.
El arrendador debe comunicar por escrito al inquilino cualquier subida con al menos 30 días de antelación para que sea válida desde la fecha de renovación.
La actualización del precio de la renta mensual se calculará siempre sobre el precio mensual que se paga en ese momento.
La actualización del precio se hará con el índice de referencia, ya sea IPC o IRAV, publicado por el INE dos meses antes del vencimiento o aniversario del contrato. Por ejemplo, si firmamos un contrato de alquiler en enero de 2025, el alquiler se actualizará cada mes de enero de los siguientes años mientras dure el contrato y se usará el valor del IPC o IRAV publicado dos meses antes, en este caso noviembre.
Por otro lado, cuando se termina el contrato y se busca una renovación con nuevos términos, el propietario puede proponer un nuevo precio basado en el mercado actual (precio real en la zona), sin un tope fijo, que el inquilino puede aceptar o rechazar. Si no hay acuerdo, el contrato simplemente no se renueva y termina.
En estas renovaciones de contratos terminados, también es habitual aplicar simplemente la subida según el indicador de referencia. Esto además puede venir marcado por normas autonómicas o locales que pueden imponer límites en zonas tensionadas.
Como conclusión, la subida del alquiler al renovar un contrato en España depende de varios factores, como por ejemplo el tipo y vigencia del contrato, el índices legal a aplicar, o las negociaciones del mercado. En Ampervillas, inmobiliaria en Altea la Vella con agentes de dilatada experiencia en el sector, te podrán asesorar sobre estos trámites.
