Generalmente, cuando el potencial comprador de una vivienda está firmemente interesado en ella, solicitará la firma al vendedor de un documento privado para señalizar la compraventa de la vivienda.

Lo más habitual es que la operación de compraventa se asegure mediante un contrato de arras pero también existe la posibilidad de recurrir a la opción de compra. La primera opción le conviene más al vendedor y la segunda, al comprador. Te explicamos en qué consiste cada documento para señalizar la compra de la vivienda.

Contrato de arras

El contrato de arras o pacto de arras, también conocido como anticipo, es un contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de la vivienda, entregándose una cantidad de dinero en concepto de señal. Es un tipo de precontrato, donde lo que se está contratando es la obligación de firmar el contrato de compraventa de la vivienda en el futuro.

Existen tres tipos de arras:

  • las arras confirmatorias, donde la señal que se entrega es una parte de pago del precio total y si una de las partes no cumple con el futuro contrato de compraventa, la otra parte puede exigir su cumplimiento o en caso contrario su resolución e indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.
  • las arras penales, donde se entrega una señal que perderá el comprador o deberá devolver doblada el vendedor en caso de que no se realice la compraventa.
  • las arras penitenciales, similar a la anterior, donde se entrega una señal que perderá el comprador o deberá devolver doblada el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de obligaciones, permitiendo en este caso que cualquiera de las partes desista libremente pagando una “multa”. En la práctica es el contrato de arras más utilizado.

En el caso de que sea el comprador el que renuncie a la adquisición de la vivienda, éste perderá la señal entregada en el contrato de arras. En el caso de que sea el vendedor el que renuncia a la venta de la vivienda, tendrá que devolver por duplicado la cantidad recibida.

Contrato de opción de compra

Otra posibilidad para asegurar la compraventa de una vivienda es firmar una opción de compra. Consiste en otorgar al comprador la facultad de decidir si quiere o no quiere llevar a efecto la compraventa dentro de un plazo y con unas condiciones determinadas.

Se trata de un precontrato atípico no contemplado por la Ley, que no se utiliza habitualmente. El comprador adquiere el derecho preferente a la compra de la vivienda y se reserva un cierto plazo para llevar a cabo la compraventa pero sin obligación de comprarla. La opción de compra no significa que el comprador no tenga una “multa” por finalmente no comprar la vivienda, ya que  esta opción se puede otorgar de forma gratuita o mediante el pago de una cantidad en concepto de prima por el derecho preferente.

Para que este contrato se puede llevar a cabo, se hace necesario que el objeto de la compraventa y su precio estén bien precisadas y determinadas al redactar el contrato.

¿Qué opción es mejor?

Para el vendedor de la vivienda la mejor opción sería un contrato de arras penitenciales, ya que le permitirá desistir de la operación y devolver al comprador por duplicado el importe recibido. En cambio, si firma un derecho de opción de compra, no podrá echarse atrás en la venta de la vivienda, al menos durante el plazo preferente que tiene el posible comprador estipulado en el contrato.

En el caso del comprador, la mejor opción sería formalizar una opción de compra, incluso aunque tenga que pagar una prima por ello, ya que tendrá la garantía de que el vendedor no se dará marcha atrás.