En una operación inmobiliaria, el contrato de arras es uno de los momentos clave: supone el compromiso formal entre comprador y vendedor antes de la firma definitiva ante notario. Sin embargo, una de las dudas más frecuentes es cuánto tiempo debe transcurrir entre la firma de las arras y la escritura de compraventa.
¿Qué es exactamente el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado en el que ambas partes fijan las condiciones de la futura compraventa y el comprador entrega una cantidad de dinero como señal. Funciona como una reserva previa a formalizar la compra de la casa.
Este documento suele incluir el precio total, la forma de pago, la identificación del inmueble y, muy importante, el plazo máximo para formalizar la operación. Una de las grandes dudas es saber cuánto tiempo indicar entre la firma de este contrato de arras y la escritura.
El plazo habitual del contrato de arras
Aunque no existe una norma legal que establezca un plazo fijo, en la práctica el tiempo más habitual oscila entre 30 y 90 días. Este margen permite preparar todo el papeleo y gestionar todos los trámites necesarios antes de la firma en notaría.
- 30 días: frecuente cuando el comprador no necesita financiación o esta ya está aprobada.
- 60 días: el escenario más común, especialmente si hay hipoteca de por medio.
- 90 días o más: en operaciones más complejas, como compraventas con cargas, herencias o situaciones administrativas pendientes.
Factores que influyen en el plazo
El tiempo acordado no es arbitrario. Depende de varios factores clave:
- 1. Financiación del comprador
Si el comprador necesita hipoteca, el banco puede tardar varias semanas en aprobarla. Esto suele ser el principal motivo para ampliar el plazo. Por ejemplo, gestionar una tasación de la vivienda puede tardar ya un par de semanas antes de tener el informe previo para solicitar la hipoteca. - 2. Situación registral del inmueble
Si hay cargas, embargos o discrepancias en el registro, será necesario resolverlas antes de la firma. - 3. Documentación y trámites administrativos
Certificados energéticos, cédulas de habitabilidad, IBI, comunidad… reunir toda la documentación puede llevar tiempo. - 4. Disponibilidad de las partes
Coordinar agendas para la firma notarial también puede influir, especialmente en operaciones con varias partes implicadas.
¿Qué ocurre si no se cumple el plazo?
Aquí es donde entra en juego el tipo de arras firmado. En la mayoría de los casos se trata de arras penitenciales, lo que implica:
- Si el comprador no cumple: pierde la cantidad entregada.
- Si el vendedor no cumple: debe devolver el doble.
Por eso, fijar un plazo realista es fundamental para evitar conflictos o penalizaciones económicas.
Por otro lado, es conveniente incluir una cláusula de rescisión por no concesión de financiación. Esta cláusula permitiría recuperar el dinero de las arras si presentamos un certificado del banco denegando la hipoteca, siempre que estemos dentro del plazo pactado.
¿Se puede modificar el plazo?
Sí. Si ambas partes están de acuerdo, es posible ampliar el plazo mediante un anexo al contrato de arras. Esto suele ocurrir cuando surgen imprevistos, como retrasos en la concesión de la hipoteca.
Es importante redactar y firmar ese anexo al contrato, estableciendo la nueva fecha límite.
Recomendación final
El plazo del contrato de arras no debe tomarse a la ligera. Ajustarlo bien desde el principio evita tensiones y protege a ambas partes. Contar con asesoramiento profesional es clave para adaptar el contrato a cada situación concreta y garantizar una operación segura.
En definitiva, aunque el rango habitual está entre 30 y 90 días, lo realmente importante es que el plazo sea coherente con la realidad de la operación y las necesidades de comprador y vendedor.
Contar con los servicios de un abogado inmobiliario puede resultar muy conveniente para tener garantías con los contratos de arras y cualquier otro conflicto que pueda surgir en la compraventa de una casa.
