Vender una parte de una vivienda es una operación inmobiliaria que puede darse en diferentes situaciones: una propiedad compartida entre varios familiares, una herencia, un divorcio o, simplemente, una inversión realizada conjuntamente entre varias personas. Sin embargo, vender una parte de una casa no funciona exactamente igual que vender una vivienda completa.
En España, es posible transmitir una parte de la propiedad de un inmueble, pero antes de hacerlo conviene conocer qué se está vendiendo, qué derechos tiene el comprador y qué implicaciones legales y fiscales puede tener la operación.
¿Qué significa vender una parte de una casa?
Cuando varias personas son copropietarias de una misma vivienda, cada una puede tener un determinado porcentaje de la propiedad. Por ejemplo, dos hermanos pueden ser propietarios al 50 %, o tres personas pueden tener un 33,33 % cada una.
En estos casos, lo que se puede vender es la cuota de propiedad que corresponde a uno de los copropietarios. Esto es lo que se conoce como proindiviso de la vivienda. Es decir, no tenemos pleno derecho sobre la vivienda, solo sobre la parte que nos corresponde.
Esto es diferente de vender una parte física de la vivienda. Es decir, si una persona es propietaria del 50 % de una casa, normalmente no significa que sea propietaria de determinadas habitaciones o de la mitad concreta del inmueble, sino de una participación sobre el conjunto de la propiedad.
¿Puede un propietario vender su parte sin el consentimiento de los demás?
En términos generales, sí. Un copropietario puede vender su cuota de participación en el inmueble sin necesidad de que los demás propietarios vendan también sus partes.
Por ejemplo, si dos hermanos tienen una vivienda al 50 %, uno de ellos puede transmitir su 50 % a un tercero.
Sin embargo, hay que analizar cada caso concreto porque pueden existir derechos de adquisición preferente, pactos entre propietarios, situaciones derivadas de una herencia u otras circunstancias que afecten a la operación.
Además, aunque jurídicamente sea posible vender una cuota indivisa, encontrar un comprador interesado puede resultar más complicado que en una venta convencional, especialmente cuando el comprador no obtiene el uso exclusivo de la vivienda.
¿Y si quiero vender una parte física de la casa?
Aquí la situación cambia.
Si lo que se pretende es vender, por ejemplo, una planta, una vivienda independiente dentro de una casa o una parte concreta de una parcela, no basta con que esa parte tenga un valor determinado. Para poder transmitirla como una propiedad independiente debe comprobarse que puede constituirse legalmente como una finca independiente.
Puede ser necesario realizar una segregación, división, declaración de obra nueva, división horizontal u otros trámites, dependiendo de las características del inmueble y de la normativa urbanística aplicable.
Por eso, antes de anunciar la venta de una parte concreta de una vivienda, es fundamental comprobar la situación registral, catastral y urbanística del inmueble.
¿Cómo se realiza la venta de una cuota de propiedad?
El proceso es similar al de cualquier otra operación inmobiliaria, aunque requiere revisar algunos aspectos adicionales.
1. Comprobar quién es el propietario
El primer paso es consultar la escritura de propiedad y la información del Registro de la Propiedad para conocer quiénes son los titulares y qué porcentaje corresponde a cada uno.
También conviene comprobar si existen hipotecas, embargos, usufructos u otras cargas.
2. Determinar qué porcentaje se vende
Debe quedar perfectamente definido qué participación se transmite: un 25 %, un 50 %, un 33,33 %, etc.
También es importante determinar el precio de esa participación. El valor de una cuota indivisa no siempre equivale exactamente al porcentaje correspondiente del precio de mercado de la vivienda completa.
3. Comprobar posibles derechos de otros copropietarios
Antes de cerrar la operación conviene revisar si los demás copropietarios tienen algún derecho de adquisición preferente o si existe algún acuerdo previo entre ellos.
Este punto es especialmente importante cuando la propiedad procede de una herencia o existe una relación familiar entre los titulares.
4. Formalizar la compraventa
La transmisión puede formalizarse mediante un contrato privado, aunque en una operación inmobiliaria de estas características es recomendable contar con asesoramiento jurídico y elevar la compraventa a escritura pública ante notario.
La escritura identificará el inmueble, la cuota transmitida, el precio y las condiciones de la operación.
5. Inscribir el cambio de titularidad
Una vez firmada la escritura, el comprador podrá solicitar la inscripción de su nueva participación en el Registro de la Propiedad.
A partir de ese momento, la vivienda tendrá un nuevo copropietario, que pasará a ostentar los derechos y obligaciones correspondientes a su porcentaje.
¿Qué ocurre con el uso de la vivienda?
Este es uno de los aspectos más importantes. Comprar un porcentaje de una vivienda no significa necesariamente tener derecho a utilizar en exclusiva una parte concreta de ella.
Si una persona compra el 50 % de una casa y otra persona conserva el otro 50 %, ambas son copropietarias del inmueble. El uso de la vivienda puede acordarse entre ellas, pero la propiedad de una cuota no convierte automáticamente determinadas habitaciones, plantas o espacios en propiedad exclusiva de cada titular.
Por este motivo, cuando se vende una cuota indivisa a una persona ajena a la familia, es especialmente importante dejar claras las condiciones de uso y gestión de la vivienda.
¿Qué impuestos hay que pagar?
La venta de una participación en una vivienda puede tener consecuencias fiscales tanto para el vendedor como para el comprador. Pero en general tiene las mismas cargas que cualquier operación de compraventa de un inmueble.
El vendedor puede tener que afrontar, entre otros conceptos, el IRPF por la posible ganancia patrimonial y, cuando corresponda, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal).
Por su parte, el comprador tendrá que hacer frente a los impuestos derivados de la adquisición, que dependerán de si se trata de una vivienda nueva o usada y de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.
La fiscalidad puede variar considerablemente según las circunstancias, por lo que resulta recomendable consultar con un profesional antes de formalizar la operación.
Una operación que conviene estudiar antes de ponerla a la venta
La venta de una parte de una casa es perfectamente posible, pero requiere estudiar cuidadosamente la situación jurídica del inmueble y de sus propietarios.
No es lo mismo vender una cuota indivisa de la propiedad** que vender una **parte física de la vivienda, y confundir ambos conceptos puede generar problemas durante la operación.
Si estás pensando en vender una participación de una vivienda en Altea, Altea la Vella o Sierra de Altea, contar desde el principio con una inmobiliaria que conozca el mercado local y pueda coordinar la valoración, la documentación y el proceso de comercialización puede ayudarte a determinar cuál es la mejor alternativa para tu caso.
En Ampervillas, inmobiliaria de referencia en la Costa Blanca, contamos con abogados expertos inmobiliarios que pueden ayudarte en estos trámites.
