El proceso de comprar una vivienda requiere una serie de pasos a seguir, y que a menudo puede ser largo y complicado. Por ello, hemos dispuesto una serie de pasos a modo de guía para facilitarte la tarea de comprar una casa. No dudes en consultar con Ampervillas, inmobiliaria de referencia en Altea y la Costa Blanca.

1. Definir la casa que buscamos

Antes de comenzar la difícil tarea de buscar la casa de nuestros sueños, debemos tener claros cuáles son los gustos y necesidades que tenemos. Nuestra recomendación es definir una serie de prioridades que la vivienda debe cubrir. Una casa es una inversión costosa y a largo plazo, por lo que no debemos hacer una búsqueda con prisas y sin mirar a futuro.

Algunos de las características más importantes que debemos tener en cuenta son:

  • La zona y ubicación de la vivienda: Debemos pensar si queremos vivir en el centro de la ciudad, en un pueblo, en un barrio residencial, a las afueras, cerca del colegio de los niños, próximo al trabajo, en una zona con buenas vistas al mar, en una urbanización tranquila.
  • El tipo de vivienda: Buscamos un apartamento, un piso grande o un ático, una casa adosada o pareada, una villa o chalet independiente, … Generalmente el tipo de casa nos lo va a definir la oferta del tipo barrio que buscamos. En el centro de la ciudad o en primera línea de playa encontraremos pisos y apartamentos, y en urbanizaciones alejadas del centro tendremos bungalows y chalets independientes.
  • La antigüedad de la vivienda: Saber si queremos una vivienda completamente nueva o de segunda mano, valorando su estado por si hubiera que realizar reformas o modificar su distribución.
  • Las características de la vivienda: Definir el número de habitaciones y de baños que necesitamos, si debe tener aparcamiento, trastero, la orientación, superficie y distribución de la vivienda, la calidad de los materiales y otros servicios adicionales como la instalación de aire acondicionado, calefacción, piscina, etc.

Será complicado encontrar una vivienda que combine todas nuestras necesidades actuales y futuras, pero si que podemos establecer algunas características imprescindibles que la casa tiene que tener.

2. El presupuesto que tenemos para la casa

El precio es seguramente el principal factor que determina la compra de una vivienda. Ya con las principales características definidas (zona, tipo de vivienda, dormitorios, etc.), debemos establecernos un presupuesto para la compra de la casa. Por ello, debemos tener claro las posibilidades de acceso a financiación que tenemos y saber qué gastos anuales podemos pagar (IBI, comunidad de vecinos, mantenimiento, seguros, etc.).

Se trata de hacer números de hasta dónde podemos llegar, siendo realistas con las características de la vivienda que buscamos, para evitar riesgos innecesarios y poder pagar la vivienda cómodamente, tanto si se accede a una hipoteca como si se usan ahorros o el dinero de la venta de otra vivienda.

3. La búsqueda de la vivienda

Cuando ya tenemos claro qué casa buscamos y el precio que estaríamos dispuestos a pagar por ella, comenzaremos su búsqueda. Esta fase del proceso de compra es seguramente el que más ha evolucionado gracias a la revolución que ha supuesto Internet y las nuevas tecnologías. Además de portales inmobiliarios, conveniente explorar todas las vías posibles.

  • Portales y webs inmobiliarios.
  • Darse un paseo por la zona donde queremos comprar en búsqueda de carteles de “Se Vende”.
  • Ponerse en contacto con particulares a través de anuncios en prensa o a través de conocidos.
  • Acudir a agencia inmobiliarias especializadas en la zona que nos gusta.
  • Si buscamos viviendas de obra nueva, preguntar en promotoras y constructoras.
  • Buscar oportunidades en Bancos.

Cada canal de búsqueda tiene sus ventajas y desventajas. Una agencia inmobiliaria puede convenir si no disponemos de tiempo y queremos evitar problemas en el proceso de compra. En un Banco, muchas de las viviendas suelen provenir de embargos por lo que en muchos casos se encuentran muy deterioradas. Con un particular tenemos la posibilidad de negociar directamente el precio, aunque deberemos tomar una serie de precauciones para librarnos de engaños.

En cualquier caso, conviene tener paciencia y mirar sin prisas hasta encontrar la casa que más se adapta a nuestras necesidades.

4. Visitar la vivienda

Antes de decidirse por un inmueble, es imprescindible visitar la vivienda para conocer en detalle la casa, y tener una primera toma de contacto con el comprador. Es en esta primera visita cuando debemos prestar atención a muchos detalles y no dejarnos llevar por las prisas.

En esta visita estudiaremos si la distribución y características encajan con lo que buscamos, fijándonos en detalles como:

  • posibles desperfectos,
  • puertas y ventanas,
  • suelos, paredes y pintura,
  • olores y ruidos,
  • manchas y suciedad,
  • iluminación,
  • calefacción y aire acondicionado,
  • instalación eléctrica,
  • instalaciones sanitarias y cañerías,
  • grifería en baños y cocina,
  • exterior de la vivienda.

Podemos solicitar al comprador una memoria de calidades, planos de la vivienda y certificados de las instalaciones. Si no fuera posible, sería recomendable contar con un profesional que realice una inspección técnica que determine tanto el estado de la vivienda como todos los aspectos legales de la misma.

Además, es recomendable hablar con los vecinos y darse una paseo por el barrio para conocer la zona. Analizaremos la facilidad de aparcamiento, la cercanía a servicios y zonas de recreo o la facilidad para realizar nuestros trayectos habituales.

En la primera visita a la casa que nos gusta, no debemos dejarnos llevar por la ilusión y las ganas de comprar una nueva vivienda rápidamente. Se trata de una importante inversión por lo que no debemos dejar ningún detalle al azar.

5. Realizar la oferta y negociar el precio de la vivienda

Sin duda, el paso más complicado como comprador de una vivienda. Cuando se encuentra la vivienda deseada, hay que saber atarla realizando una oferta adecuada. Si cuentas con los servicios de una inmobiliaria, ésta te asesorará si la vivienda está en un precio realista de mercado.

Si la oferta no es absurdamente baja, aunque pueda ser rechazada, puede dar lugar a iniciar la negociación por el precio de la vivienda. Por lo general, cuanta más oferta hubiera en la zona, más facilidad de negociar que tendremos. En cambio, si hay una mayor demanda que oferta seremos nosotros quien debamos ajustarnos a la oferta existente sin demasiada posibilidad de negociar para bajar el precio de la vivienda.

6. Gestiones antes de formalizar el contrato de arras

Ya hemos negociado y cerrado el precio de la vivienda con el vendedor. Pero antes de formalizar el contrato de compraventa, debemos realizar diversas gestiones y comprobaciones para evitar sustos. Los servicios de una inmobiliaria pueden encargarse de estas tareas:

  • Solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para identificar a los propietarios legales del inmueble, y conocer de manera fehaciente la superficie de la vivienda y cargas existentes: embargos, hipotecas, anotaciones preventivas y demás.
  • Comprobar que la vivienda está al corriente del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en el Ayuntamiento.
  • Conocer el valor mínimo de escrituración, ya que si vamos a pagar menos que este valor mínimo establecido por la Consejería de Hacienda de cada Comunidad Autónoma, nos puede llegar posteriormente una declaración paralela.
  • Conocer los gastos de la comunidad de vecinos, si la hubiera, y los servicios que están incluidos en los gastos de comunidad (agua caliente, gas, calefacción, recogida de basuras, limpieza, zonas comunes)
  • Comprobar si el inmueble incluye aparcamiento y trastero, como parte integrante del mismo, como anexo o como propiedad independiente.

7. El contrato de arras y el contrato de compraventa

Revisado lo anterior, es muy conveniente dejar las condiciones por escrito en un contrato de arras o un contrato de compraventa. En este documento el vendedor se compromete a entregar la vivienda al comprador a cambio del precio acordado.

Por virtud de dicho contrato,

  • Se identifica al vendedor y comprador.
  • Se identifica a la propiedad.
  • Se pacta el precio y la forma de pago.
  • El vendedor tiene la obligación de entregar la vivienda y, en casos de que haya vicios ocultos, tendrá que sanearlos.
  • El comprador tiene la obligación de pagar el precio fijado en el tiempo y forma establecidos en el contrato.
  • Se establecen penalizaciones en caso de que una de las partes no cumpla sus obligaciones.

En este contrato no es necesaria la firma del notario, y aunque se suele realizar en una gestoría o ante un abogado, es recomendable realizar este trámite ante notario para añadir un plus de seguridad.

Ante de firmar el contrato de compraventa, habitualmente se puede realizar un precontrato o contrato de arras, donde se pacta y entregamos una señal para asegurar y reservar la operación de compra de la vivienda. Hay que fijarse mucho también en este pre-contrato, porque generalmente ambas partes quedan obligadas a firmar el contrato de compraventa sean cuales sean las circunstancias.

8. El pago de la vivienda y la escritura notarial pública

En el plazo acordado en el mencionado contrato de compraventa, se ejecutará el acto de escritura pública ante notario, necesaria para la inscripción en el registro de la propiedad.

Realizaremos el pago de la vivienda, y tendremos varias opciones de pago que estarán indicadas en el contrato de compraventa:

  • Pago al contado: en el mismo acto de la escritura notarial pagaremos mediante un cheque certificado o a través de una transferencia vía Banco de España.
  • Préstamo hipotecario: la opción más habitual, donde el banco remitirá la documentación al notario para preparar la escritura, a la que acudirá el apoderado de la entidad bancaria para formalizar la hipoteca.
  • Subrogarse a la hipoteca concertada: el comprador puede subrogarse al préstamo hipotecario del vendedor, cambiando el titular.
  • Precio aplazado: en donde el pago se realiza tras la escritura pública de compraventa.

9. Gastos de compra

Finalmente, ya siendo propietarios, deberemos liquidar una serie de gastos e impuestos que nos corresponden como compradores:

  • Gastos de hipoteca, que incluyen la tasación y los gastos de gestoría para formalizar la apertura de la misma.
  • Gastos de notaría para el contrato de compraventa y la escritura pública
  • Gastos del Registro de la Propiedad
  • IVA (Impuesto sobre el valor añadido) o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
  • IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)