Vender nuestra vivienda se puede convertir en una tarea complicada. Y es que en España se suele tardar una media de 10 meses en vender una casa. Más difícil será y más tiempo tardaremos si el precio de la vivienda tiene un precio muy por encima del valor de mercado.
Como ya sabemos, el precio es clave para vender una casa, y se debe establecer un precio de venta correcto desde el principio si no queremos retrasar enormemente la venta de la casa.
Te contamos algunos errores que podemos cometer al fijar el precio de la vivienda y que pueden darnos algún que otro problema.
Fijar un precio demasiado alto para así poder negociar
En España, más del 50% de las viviendas a la venta parten con un precio más alto de lo debido. Se trata de un error muy habitual que podemos cometer, pensando que así ganamos margen para negociar el precio de venta y poder bajarlo después en una negociación.
Nada más lejos de la realidad. Esta sobrevaloración lo único que va a conseguir es ahuyentar a posibles compradores interesados durante los primeros meses. Incluso, lo que podemos propiciar es a vender la casa del vecino si ésta tiene un precio más adecuado. Ante la falta de interés de los compradores, tendremos que bajar el precio. Al final, después de varios meses en el mercado sin recibir ofertas o con repetidas bajadas de precio, la vivienda se «quema», pudiendo dar la impresión de que tiene algún inconveniente o defecto importante.
Hoy día, los compradores están muy informados del mercado inmobiliario y tienen al alcance numerosas herramientas para comparar y conocer si la vivienda tiene un precio adecuado. Cuanto más cerca se esté del valor real de la casa que dicta el mercado, más interés tendrán los compradores en la casa, y por tanto, más cerca estarás de venderla. Por tanto, poner un precio adecuado desde el primer momento es clave para la venta.
Fijar un precio demasiado bajo para vender la casa rápidamente
Parece lógico pensar que poniendo un precio a la vivienda por debajo del precio de mercado, la venta estará asegurada. Todo dependerá de factores como la demanda que tenga ese tipo de vivienda en esas zona, además de lógicamente el estado de conservación de la vivienda.
En muchas ocasiones, un precio muy bajo puede transmitir sensación de que algo sucede con esa casa, y ver un precio que se sale de lo habitual del mercado puede dar lugar a que no se reciban ofertas por la vivienda. Después de todo, el precio es meramente una percepción.
Otro error sería fijar un precio muy bajo como reclamo, escondiendo otros costes adicionales que tendría que asumir el comprador, como por ejemplo grandes reformas o gastos extras en la comunidad de vecinos. A menudo esta táctica produce un efecto de engaño.
Además, conviene conocer las implicaciones fiscales puede tener vender una vivienda por una cantidad inferior a su valor catastral. Un agente inmobiliario le ayudará a conocer estos costes.
Fijar un precio para obtener beneficio económico
Muchos vendedores tiene la esperanza de sacar un gran beneficio económico con la venta de su casa. Evidentemente, no siempre va a ser así, y el hecho de obtener beneficio dependerá fundamentalmente de cuanto pagó el propietario por ella.
Actualmente el precio medio del m2 de la vivienda se sitúa en torno a los 1.500 euros en la vivienda de segunda mano. Siguiendo la tendencia de precios del mercado inmobiliario, podemos ver que si la casa fue adquirida en plena burbuja inmobiliaria, donde el precio del m2 llegaba a los 3.000 euros, lo tendremos difícil para sacar beneficio de su venta. Si la vivienda fue comprada en los años 90, donde el precio del m2 podría ser inferior a los 500 euros, será fácil sacar beneficio.
En este sentido, debemos tener en cuenta los gastos en impuestos que tendremos que pagar debido a esta ganancia patrimonial. A grandes rasgos, deberemos pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el impuesto o plusvalía municipal.
Dicha ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que la vivienda fue adquirida. Es recomendable acudir a un asesor inmobiliario que nos informe, ya que muchos de estos gastos dependerán de la localidad donde se encuentre la casa
No obstante, también podemos obtener beneficio económico con la venta de la casa después de realizar una pequeña reforma que le den un valor añadido y revalorice la vivienda. Una casa en buenas condiciones se vende mejor que una antigua, y el precio de estas reformas no son tan caras como pudiéramos pensar.
Fijar un precio y ser inflexible en una negociación
La mayoría de los compradores van a querer negociar y realizar ofertas sobre el precio. Ser flexible a la hora de negociar dicho precio será un factor diferenciar para vender la casa.
Esta flexibilidad no necesariamente se traduce en reducir el precio de la vivienda, sino que a veces es suficiente con ofrecer otros beneficios al comprador como incluir accesorios, equipamiento o muebles, o hacerse cargo de alguna pequeña reforma.
Tampoco se trata de ir bajando los precios poco a poco, ya que los compradores pueden percibir que el vendedor no tiene un límite en la bajada de precio.
Por tanto, la capacidad y experiencia de negociación que tenga un agente inmobiliario profesional será clave para hacer una buena venta. Ellos saben más que nadie a qué precio se están vendiendo propiedades similares en la misma zona, y por tanto, sabrán aconsejarte sobre el precio justo de venta.
Tratar de vender una casa por tu cuenta puede convertirse en una experiencia complicada. Para no perder tiempo con negociaciones ineficaces ni equivocarse con precios inadecuados, es aconsejable acudir a una inmobiliaria de confianza que consiga una operación de compra-venta de éxito.
En Ampervillas ya hemos hablado alguna vez de cómo se puede calcular el precio de una vivienda, siendo lo más habitual una tasación inmobiliaria realizada por profesionales.
