La compra de una casa es, sin lugar a dudas, una de las decisiones más importantes de nuestra vida. Si ya te has decidido por una casa, antes de comprometerse con la compra es fundamental revisar una serie de aspectos legales y así evitar muchos problemas. Documentación, papeleo, gestiones, contratos, legalidad vigente, etc. La asesoría legal de un abogado inmobiliario pueden ser de gran ayuda para garantizar que la operación se lleve a cabo correctamente.

En Ampervillas hemos preparado una serie de puntos a revisar para verificar fácilmente que la compra de la casa no te dará futuros dolores de cabeza:

1. Documentación que avalen la propiedad

Si vas a comprar una vivienda de segunda mano, lo primero que puedes solicitar es una copia de la escritura de la vivienda al propietario, así como sus datos de identifiación para comprobar que efectivamente es el propietario. Además puedes solicitarle que te muestre estar al corriente del impuesto del IBI y de los servicios de agua, luz, basura, etc.

Es muy posible que en un primer momento no tengamos la posibilidad de ponernos en contacto con el propietario. En este caso, podemos verificar la titular del inmueble, así como las posibles cargas de la vivienda, solicitando una nota simple ante el Registro de la Propiedad. En este documento, muy sencillo de conseguir, aparecen otros datos interesantes como el tipo de inmueble, su descripción física en metros cuadrados, linderos, dirección concreta o clasificación urbanística.

Además, deberemos comprobar que la vivienda no está alquilada. La ley establece que hay que respetar el contrato de los inquilinos siempre y en todos los casos. Si la compra de la casa es por inversión, te puede interesar continuar con el inquilino. Al finalizar la duración del contrato de alquiler, habría que realizar un nuevo contrato. Especial cuidado hay que tener si el inquilino tiene derecho de tanteo a la vivienda, ya que el vendedor debe informar al inquilino de la oferta y éste decidir si le interesa comprar la casa. En estas situaciones de comprar una casa con inquilino, es muy recomendable acudir a un experto inmobiliario que nos asesore de la mejor opción de compra.

2. Asegurarse de que la casa está libre de deudas

Como hemos visto, otro punto importante a estudiar antes de decidirse finalmente por la compra de la casa es verificar que se encuentra libre de cargas. No solo que el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) esté pagado, sino también las posibles deudas con proveedores de servicios como el agua, la luz, gas o Internet. También asegurarse de que se está al corriente en el pago de los gastos de la comunidad de propietarios o si hay derramas pendientes.

En principio estas deudas derivadas de contratos de suministros son obligaciones meramente personales y no afectan a la casa, pero en ocasiones las compañías suministradoras pueden obligarnos a liquidar la deuda del anterior propietario a fin de poder poner los suministros a nuestro nombre. Para evitar problemas es importante ser extremadamente cautos con estas cargas en la negociación de la compra de la vivienda, realizando una exhaustiva revisión de la situación del inmueble.

Para ello, un asesor inmobiliario nos ayudará con todos estos papeleos. El contrato de compraventa debe incluir cláusulas que determinen a quien corresponde el pago de estas deudas.

3. Asegurarse de que está todo en orden

revisar la calidad de una viviendaTanto si estamos interesados en comprar una casa de obra nuevo como de segunda mano, debemos solicitar una memoria detallada de las calidades y los planos, tanto de la vivienda como de las zonas comunes. Lógicamente en una casa de segunda mano será difícil que el propietario disponga de esa información. En este caso, debemos ser exhaustivos en la verificación del estado de la vivienda. En la visita a la casa, debemos prestar atención a muchos detalles:

  • calidad de los materiale e instalaciones.
  • revisión de enchufes y cualquier instalación eléctrica.
  • revisión de calefacción y aire acondicionado.
  • revisión de grifería en baños y cocina.
  • estado de instalaciones sanitarias y cañerías.
  • estado de puertas y ventanas.
  • estado de suelos y paredes, incluida su pintura.
  • instalaciones en el exterior, como jardín riego automático o piscina.

Además de los problemas legales que pueda causar un fallo grave en la vivienda, estos factores pueden variar mucho su precio final, especialmente si hay reformas urgentes que realizar.

Es importante asegurarnos de que la vivienda cuenta con célula de habitabilidad, actualizada y en vigor. En viviendas con una antigüedad de 45 años o más, se debe realizar una Inspección Técnica del Edificio obligatoria para determinar el estado de elementos comunes. Todo esto nos evitará comprar una casa con sorpresas que acaben en gastos extras inesperados.

4. Documento de arras

Si estamos firmemente interesados en la compra de la casa, lo habitual es firmar un contrato de arras para señalizar la compraventa de la vivienda. Se trata de un precontrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de la vivienda, entregándose una cantidad de dinero en concepto de señal. El contrato de arras más usado son las arras penitenciales, donde se entrega una señal que perderá el comprador o deberá devolver doblada el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de las obligaciones.

Antes de formalizar esta señal, deberemos asegurarnos que podemos afrontar la compra de la casa, y si necesitamos financiación para comprarla negociar la hipoteca. En este caso, el contrato de arras debe reflejar esta situación para no perder la señal en el caso de que no nos concedan la hipoteca.

5. Contrato de compraventa

Además de cerrar el precio en este contrato de compraventa, es muy importante que incluya cómo se dividen los gastos de la operación. Hay impuestos que deben ser si o si asumidos por el comprador, como el IVA si es una vivienda de obra nueva o el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si es de segunda mano, así como los gastos del Registro de la Propiedad y el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) para inscribir la vivienda en el registro. Pero otros gastos pueden ser distribuidos en partes:

  • Gastos de notaría, donde puede pactarse que el vendedor paga el coste del otorgamiento de la escritura y el comprador la copia o copias.
  • Comisión de la agencia, si bien es habitual que sea el vendedor quien asuma sus honorarios, en muchas ocasiones los asume el comprador.
  • Reformas, derramas y otros gastos pactados, estableciendo en el contrato de compraventa quien asume estos gastos.

 

Si tienes cualquier duda sobre la compra de una vivienda, en Ampervillas te podemos ayudar. Con más de 35 años de experiencia en el sector inmobiliario en la Costa Blanca, te ayudamos con todos estos trámites y papeleos, para evitarte sorpresas desagradables en la compra de tu nueva casa.

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