Es habitual que el propietario de una segunda vivienda la ponga en alquiler para no tenerla vacía y obtener ingresos que cubran los gastos de la vivienda y tener rendimiento económico. Una vez alquilado pueden darse circunstancias por las que finalmente se pone la vivienda a la venta. Entonces aparece la duda de si pueden vender la casa mientras está en vigor el contrato de arrendamiento. La respuesta es sí.
La venta de una vivienda arrendada se encuentra regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 14, que fue redactado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, modificada en 2019. Esta ley establece que los contratos de alquiler se prorrogarán obligatoriamente durante cinco años más si el inquilino así lo desea. Pero también contempla la posibilidad de que el propietario ponga la casa a la venta cuando lo considere oportuno.
En estas situaciones, donde la vivienda a la venta tiene un inquilino en alquiler, hay que tener en cuenta varios aspectos para poder llevar a cabo la operación con éxito y evitar problemas futuros:
Notificar al inquilino su deseo de vender la casa
En primer lugar, tendremos que comunicar al inquilino la intención de vender la vivienda. El mejor método es mediante un burofax, especificando las condiciones de la venta. El contrato de arrendamiento puede incluir el famoso derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario, quien tendrá un derecho de compra preferente. Por tanto, el inquilino puede valorar si desea o no comprar la vivienda. Y si finalmente decide ejecutar la compra, tendrá un plazo de treinta días naturales para ejercerla.
Si tenemos ya un potencial comprador sobre la mesa, también deberemos comunicarle que la vivienda se encuentra alquilada y que existe un contrato de alquiler vigente, así como el estado actual del contrato de arrendamiento.
Enseñar una casa alquilada a un potencial comprador
Una de las principales dudas es saber si se puede enseñar una vivienda alquilada para venderla. Lógicamente, un comprador querrá visitar al casa antes de tomar la decisión.
En este caso, lo mejor es llegar a un acuerdo con el inquilino, pero es importante saber que no podrá obligarlo a recibir visitas si éste se niega. Por tanto, lo más recomendable es llevar todo el proceso de compraventa de forma cordial con el inquilino para que estas visitas no resulten molestas.
Hay que tener en cuenta que muchos contratos de arrendamiento incluyen una cláusula que contempla la posibilidad de poner la vivienda a la venta, estableciendo la obligación del inquilino a facilitar y no negarse a estas visitas de futuros compradores.
Rescindir el contrato antes de tiempo
Muchos propietarios también se preguntan si, en el caso de vender la casa, es posible romper el contrato de arrendamiento. Esto no es posible, y no se podrá echar al inquilino de la vivienda durante el tiempo que el contrato esté vigente. Solo es posible rescindir el contrato antes de tiempo si el propietario demuestra que necesita la vivienda para uso propio o si el contrato incluye una cláusula que lo permita.
Comprar la casa por el inquilino
Como hemos visto, en el caso de vender la casa, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Es decir, si quiere comprar la vivienda tendrá prioridad sobre otros posibles compradores, siempre y cuando iguale la oferta. Es lo que se conoce como el derecho de tanteo y retracto.
El derecho de tanteo es la facultad que adquiere el inquilino a conocer las condiciones establecidas para la venta de la vivienda. De este modo el inquilino pueda valorar las condiciones por si desea, en su condición preferente, igualar la oferta. Si finalmente decide ejecutar la compra, tendrá un plazo de treinta días naturales para ejercer su derecho de adquisición preferente.
El derecho de retracto tiene lugar cuando el inquilino renuncia a la compra de la vivienda, pero finalmente ésta se vende a un precio inferior al que se le comunicó en su momento. En este caso, el propietario deberá volver a comunicar al inquilino el nuevo precio de venta, por si desea mantener su derecho de adquisición preferente.
En el caso de querer poner a la venta una vivienda alquilada, lo más recomendable será llevar una relación cordial con el inquilino y si queremos quitarnos problemas en esa negociación, disponer de un abogado inmobiliario que nos asesore y se ocupe de todo el proceso.
