Las operaciones de compraventa por parte de ciudadanos extranjero son cada vez más habituales. Según datos del Registro de la Propiedad, en el tercer trimestre de 2025 el 14% de las compraventas de vivienda fueron realizadas por no residentes. Este dato se incrementa en zonas tradicionalmente turísticas como Altea, donde el 40% de las operaciones fueron realizadas por extranjeros no residentes.
Vender una propiedad siendo extranjero no residente puede ser un proceso sencillo si se conocen bien los pasos y requisitos legales. Te explicamos qué debes tener en cuenta para que la operación sea rápida, legal y rentable.
¿Qué es un extranjero no residente en España?
De acuerdo con la Agencia Tributaria (AEAT), se considera residente fiscal a toda persona que permanezca más de 183 días al año en territorio español o bien que «radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos».
Por tanto, aquellos ciudadanos extranjeros que permanezca en España menos de la mitad del año, se considerarán no residentes en términos de fiscalidad, lo que afecta directamente al cálculo de impuestos a la hora vender una vivienda en España.
Documentación necesaria para vender
El ciudadano extranjero no residente tiene que aportar la misma documentación a la hora de vender su casa. Antes de poner la casa a la venta, asegúrate de tener en regla toda la documentación:
- Título de propiedad: Escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Número de Identificación de Extranjero (NIE): Este documento es necesario para cualquier trámite fiscal o legal relacionado con la propiedad.
- Nota simple registral: Documento que acredita la titularidad y la situación jurídica del inmueble.
- Certificado energético: Obligatorio para vender cualquier vivienda en España.
- Últimos recibos de IBI y gastos comunitarios: Para demostrar que no hay deudas asociadas a la vivienda.
- Cédula de habitabilidad (aconsejable): Acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos para ser habitada.
Si no cuentas con alguno de estos documentos, es recomendable gestionarlo antes para no retrasar la venta. En el caso de los extranjeros no residentes que no pueden desplazarse a España para realizar estas gestiones, se recomienda tramitar un poder notarial para que una persona actúe en nombre de otra en calidad de representante legal. En estos casos lo habitual es realizar todos estos trámites a través de una inmobiliria de confianza.
Contratar un agente inmobiliario o gestor
Aunque no es obligatorio, contar con un profesional que conozca bien el mercado local facilitará la venta. Un agente inmobiliario puede ayudarte a:
- Establecer un precio competitivo según la zona y el estado de la vivienda.
- Publicitar la propiedad en portales inmobiliarios y redes internacionales.
- Gestionar visitas y negociaciones con posibles compradores.
- Asesorarte en la parte legal y fiscal del proceso.
- Firmar la compraventa ante notario, siendo el representante legal quien actúe mediante un poder notarial.
- Alternativamente, un gestor o abogado especializado en operaciones inmobiliarias puede encargarse de los trámites y evitarte complicaciones.
Como hemos visto, un agente inmobiliario es de gran ayuda en todo este proceso de vender una casa desde el extranjero.
Aspectos fiscales y legales a considerar
Al vender una propiedad en España, tanto residentes como no residentes deben pagar impuestos:
- Plusvalía municipal: Impuesto sobre el incremento de valor del terreno, que se paga al ayuntamiento donde está la vivienda.
- Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR): Si no resides fiscalmente en España, debes tributar por la ganancia patrimonial obtenida con la venta.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Si eres residente, tributarás dentro de tu declaración anual.
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) sustituye al IRPF que se pagaría siendo residente a efectos fiscales. El tipo impositivo es del 19% para residentes en la UE, Espacio Económico Europeo o Suiza, y del 24% para residentes en otros países.
Por otro lado, cuando un ciudadano no residente vende una casa, el comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211. Tras la retención, el vendedor no residente podrá declarar su ganancia o pérdida patrimonial en el Modelo 210 y deducirse la cantidad ya abonada.
Además, para evitar problemas o bloqueos en las cuentas por blanqueo de capitales, es recomendable usar cuentas a nombre del titular y justificar debidamente el origen de los fondos.
Es fundamental contar con asesoramiento fiscal y legal para calcular correctamente los impuestos y aprovechar posibles deducciones o exenciones. Un abogado inmobiliario te podrá asesorar para llevar a buen término estas operaciones.
El proceso de venta paso a paso
Resumiendo los pasos de venta de una vivienda siendo ciudadano extranjero no residente, tenemos:
- Preparación y tasación: Evalúa el estado de la vivienda y determina un precio realista.
- Promoción y negociación: Publica la vivienda y atiende las ofertas.
- Contrato de arras (opcional): Un contrato previo que asegura el compromiso de compra mediante un depósito.
- Escritura de compraventa: Firmada ante notario, es el documento oficial que transmite la propiedad.
- Pago y liquidación de impuestos: El comprador suele hacerse cargo del IVA o ITP, pero el vendedor debe pagar la plusvalía y declarar la ganancia.
- Entrega de la vivienda: Se hace entrega formal al comprador.
Consideraciones especiales para extranjeros
Si no hablas español, busca asesoría que pueda ofrecer atención en tu idioma. Hay mucho trámite y papeleo que debe realizarse correctamente para que el proceso sea ágil y sin complicaciones. Por ello se recomienda contar con los servicios de una agencia inmobiliaria experta en la zona para realizar la venta de forma segura y eficaz. Te ayudará a:
- Tener toda la documentación actualizada y accesible.
- Informate bien sobre el mercado local para ajustar el precio.
- Publicitar la vivienda en portales inmobiliarios y redes internacionales.
- Gestionar visitas y negociaciones con posibles compradores.
- Realizar todos los trámites, incluida la escritura pública, para no generar problemas fiscales.
- Minimizar riesgos al aprovechar la experiencia de profesionales.
Si necesitas ayuda con la venta o quieres una valoración de tu propiedad en Altea, no dudes en contactar con agentes especializados que hablen tu idioma y conozcan el mercado local. En Ampervillas te asesoramos sin compromiso.
