Cuando un inmueble pertenece a varios propietarios y solo uno quiere vender, surgen dudas: ¿es posible poner a la venta solo una parte?, ¿qué pasos hay que seguir?, ¿qué opciones existen?
Vender una parte de una vivienda es una situación más común de lo que parece, especialmente en herencias, divorcios o inversiones compartidas. En este artículo te explicamos de forma sencilla cómo funciona la venta de cuotas indivisas en España y qué puede hacer un copropietario cuando desea vender su parte.
¿Es posible vender solo una parte de la vivienda?
Cuando varias personas compran una vivienda, se convierten en copropietarios del inmueble. Esto es algo que sucede en el día a día con parejas que se compran una casa o personas que reciben una herencia familiar, pero también incluso con socios que compran un inmueble en multipropiedad.
Los copropietarios tienen un porcentaje de participación en el inmueble. Cada copropietario es libre de vender su cuota indivisa de la vivienda sin necesidad de contar con el consentimiento del resto. La Ley lo permite porque cada propietario es dueño de un porcentaje concreto del inmueble.
Pero ojo, vender una cuota indivisa no implica vender una habitación o una zona concreta de la casa, sino un porcentaje abstracto del total. Esto puede ser un problema para vender una casa.
Aunque legalmente es posible vender una parte de la propiedad, en la práctica es difícil que un comprador externo quiera adquirir solo un porcentaje de una vivienda que no puede usar de forma exclusiva. Por eso existen otras alternativas más eficaces para resolver la situación.
Opciones reales cuando un copropietario quiere vender
1. Vender la parte a otro copropietario
Es la vía más rápida y lógica para evitar conflictos. Si alguno de los demás propietarios está interesado en ampliar su participación, se puede realizar la venta directamente mediante escritura pública ante notario.
Se trata de la opción más habitual, por ejemplo en matrimonios, familiares o socios, donde se suele recurrir a lo que se denomina «extinción de condominio». Mediante esta opción una de las partes puede ceder la propiedad de la vivienda a la otra a cambio de una contraprestación económica.
Este proceso tributa por el Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuyo importe será de entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la parte del inmueble que se adquiera, y que deberán pagar el o los compradores.
2. Ofrecer la venta a un tercero
Si quieres vender tu parte a un tercero, debes comunicar a los otros copropietarios las condiciones de la venta. Ellos tienen preferencia legal para comprarla en igualdad de condiciones.
En el caso de que el resto de propietarios del piso no puedan o quieran adquirir la parte de la vivienda que se quiere vender, sría un tercero quien compraría la parte en venta.
En este caso, será el tercero quien deba abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo importe es del 10%. El vendedor deberá pagar la plusvalía municipal y deberá tributar por el beneficio que obtenga por la venta en la declaración de la renta.
Se trata de la opción menos habitual, ya que en la práctica puede acarrear limitaciones para usar o disponer del inmueble, salvo que se llegue a un acuerdo con el resto de copropietrarios.
3. Acuerdo para vender la vivienda completa
Si todos están de acuerdo, la mejor solución suele ser poner el inmueble a la venta entero y repartir el precio según los porcentajes de participación.
Es el escenario con más demanda y el que ofrece mejor valor de mercado. En este caso, se trata de una venta común, donde un comprador adquiere el total de las participaciones del inmueble. Ese comprador pagaría el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y los vendedores la plusvalía municipal en su parte proporcional.
4. Donación al resto de propietarios
El propietario de la vivienda que desea deshacerse de su parte, pueden hacer una extinción de condominio: su participación se reparte entre el resto de propietarios. Lo más habitual es que sea un único propietario quien se queda con la propiedad a cambio de compensar económicamente al resto.
No se trata de una venta, sino de una donación al resto de propietarios. Es fiscalmente más ventajosa que una compraventa tradicional, ya que solo tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), y no por ITP.
¿Qué pasa si no hay acuerdo entre los propietarios?
Si un propietario quiere vender pero los demás bloquean la venta del inmueble, existe la opción de acudir a la vía judicial mediante una acción de división de la cosa común.
Ante este escenario, un juez ordena la venta del inmueble. Normalmente se realiza mediante subasta pública. En el momento de encontrar comprador y formalizar la operación, el dinero obtenido se reparte según los porcentajes.
Es el último recurso, porque suele ser más lento y el precio de venta puede ser inferior al de mercado.
Documentación necesaria para vender una parte de la vivienda
Para vender una cuota indivisa se requiere prácticamente la misma documentación que para vender un inmueble completo:
- Escritura de propiedad.
- Nota simple actualizada.
- Identificación del porcentaje que se transmite.
- Certificado energético.
- Identificación de copropietarios (para notificaciones de tanteo/retracto).
- Acuerdo o comunicación fehaciente en caso de venta a terceros.
Consejos prácticos
Vender una parte de una vivienda es totalmente legal, pero no siempre es sencillo. La mejor solución suele pasar por llegar a un acuerdo entre copropietarios para vender la vivienda completa o realizar una extinción de condominio. A menudo, un acuerdo beneficia a todas las partes.
Si no existe consenso, la ley ofrece alternativas para que un propietario pueda vender su participación sin quedarse bloqueado. En estos casos, solicita una valoración profesional y asesoramiento jurídico y de una inmobiliaria especializada
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