Comprar una vivienda en España es una opción cada vez más habitual entre extranjeros que buscan residencia, inversión o una segunda vivienda en zonas como la Costa Blanca. Según los datos del Colegio de Registradores, el 14,85% de las compraventas en el último año han sido realizadas por extranjeros, llegando al 33,2% en la provincia de Alicante. El dato es brutal en Altea, donde el 68% de las operaciones son de compradores extranjeros.
Aunque el proceso es prácticamente igual para españoles y no residentes, los impuestos a pagar varían según la situación fiscal del comprador y el tipo de inmueble. A continuación se detallan los impuestos principales que afectan a un extranjero cuando adquiere una propiedad en España.
1. Impuestos en el momento de la compra
Con carácter general, al comprar una casa se debe pagar el ITP (viviendas de segunda mano) o el IVA (vivienda de obra nueva), además del IAJD si se paga al contado.
Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Es el impuesto más habitual. Grava la transmisión de bienes entre personas físicas, en este caso, de la vivienda usada.
El tipo impositivo en la Comunidad Valenciana es del 10% sobre el precio de compra o sobre el valor mínimo de referencia de Hacienda (se aplica el más alto), existiendo reducciones para vivienda habitual con condiciones especiales, por ejemplo ser menor de 35 años, ser familias numerosas, personas con discapacidad o ser una vivienda VPO. Las reducciones no se suelen aplican cuando se trata de segunda residencia o vivienda para inversión.
Si la vivienda se compra por 200.000€, se pagará un ITP de 20.000€. El comprador del inmueble es el responsable de ingresar el ITP en la hacienda autonómica correspondiente.
Vivienda nueva: IVA
Si se compra a un promotor, se paga el IVA que grava la venta de inmuebles. El tipo impositivo normalmente es del 10% sobre el precio de venta.
Si la vivienda cuesta 300.000€, se pagará un IVA de 30.000€. En este caso, el comprador del inmueble debe abonar al promotor o vendedor el IVA de la vivienda, quien lo declarará a la hacienda pública.
IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
Este impuesto se paga por la formalización de la escritura de compraventa y por inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Su porcentaje varía según la comunidad autónoma, siendo del 1,5% en la Comunidad Valenciana.
La particularidad es que desde noviembre de 2018, cuando se pide una hipoteca, el IAJD lo paga el banco. En cambio, si el comprador paga al contado (sin financiación), será él quien deba abonarlo.
2. Impuestos después de la compra
Los extranjeros —tanto residentes como no residentes— deben pagar algunos impuestos por el hecho de poseer una propiedad en España.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Es un impuesto municipal anual que grava la titularidad de un derecho sobre un bien inmueble.
El impuesto se calcula sobre el valor catastral del inmueble (no el valor de mercado), aplicando un tipo impositivo fijado por cada ayuntamiento. En zonas como Altea, Calpe o Benidorm suele oscilar entre 300 € y 1.200 € al año para viviendas estándar.
Basuras y tasas municipales
La tasa más habitual es la tasa de basuras y, como en el caso del IBI, cada ayuntamiento decide su importe. Suelen ser entre 100 € y 200 € anuales.
3. Impuestos para NO residentes (muy importante)
Si el comprador vive fuera de España y no tributa aquí, se considera no residente y debe tener en cuenta el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Este impuesto grava las rentas que obtienen en España las personas físicas o empresas que NO son residentes fiscales en España.
a) Si no se alquila la casa se paga un porcentaje sobre un valor calculado por Hacienda (normalmente el 1,1 % o 2 % del valor catastral),
b) Si se alquila la casa se debe declarar los ingresos y pagar un porcentaje.
El porcentaje o tipo impositivo es del 24% para residentes en países fuera de la UE, y del 19% para residentes en UE. Este impuesto suele estar entre 150 € y 800 € al año, según tamaño y ubicación.
4. Impuesto sobre el Patrimonio
El Impuesto sobre el Patrimonio grava el valor del patrimonio neto que posee una persona.
Se aplica según el valor total del patrimonio que un no residente tenga en España. Está exento hasta 500.000 € en la Comunidad Valenciana. Este impuesto ha cambiado en los últimos años, y existe el nuevo Impuesto de Grandes Fortunas p a patrimonios muy altos. Para la mayoría de compradores «medios» no suele afectar, pero es importante analizar cada caso.
5. Impuestos al vender la vivienda (por si el comprador lo revende en el futuro)
Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal (su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU) grava el aumento de valor del terreno urbano desde que una persona adquiere un inmueble hasta que lo vende, dona o hereda.
Se paga al Ayuntamiento, siendo del 30% el tipo impositivo de Altea. Para calcular su valor se aplican unos coeficientes del 0,12 sobre el valor catastral del suelo, según los años que han pasado desde la compra. Por ejemplo, una vivienda se compró por 50.000 € y se vende 10 años después por 150.000 €, siendo el valor catastral de 20.000€: El impuesto será 20.000 € × 0,12 x 30% = 720 €
IRNR sobre la ganancia patrimonial
Si el comprador vive fuera de España y no tributa aquí, en el momento de la venta debe pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Este impuesto será del 19% sobre la ganancia para residentes en UE, y del 24% sobre la ganancia para residentes en países fuera de la UE. El comprador debe retener el 3% del precio de venta como pago a cuenta.
6. Otros gastos a tener en cuenta (no impuestos, pero habituales)
Notaría: 600–1.200 €.
Registro de la propiedad: 400–800 €.
Gestoría: 300–600 €.
Abogado (muy recomendable para extranjeros): 1% aprox.
Traducciones, apostillas, NIE: variables.
Conclusión
Comprar una vivienda en España es un proceso sencillo, pero es fundamental conocer los impuestos asociados tanto en la compra como en los años posteriores, especialmente para no residentes. La correcta planificación fiscal evita sanciones y permite tomar decisiones más inteligentes, ya sea para disfrutar la vivienda o para obtener una rentabilidad mediante alquiler.
En Ampervillas somos especialistas en el mercado inmobiliario extranjero, facilitando las operaciones a los compradores y vendedores internacionales que desean comprar o vender una casa en Altea. Consúltanos sin compromiso.
