Acabas de visitar la casa de tus sueños, justo lo que buscabas, y estás decidido a comprarla. Pero aún quedan algunos detalles por cerrar, principalmente estudiar cómo pagar la casa y si es necesario solicitar un préstamo hipotecario. Mientras se ultiman estos flecos, es posible que otro comprador interesado se adelante y te quite esa vivienda que tanto te gusta. ¿Cómo puedo reservar la casa con garantías? Pues la mejor opción es firmar un contrato de arras.
El contrato de arras de una vivienda es el documento por el que el vendedor se compromete a entregar la vivienda al comprador a cambio del precio acordado, entregando el comprador una cantidad estipulada entre ambas partes en concepto de señal. Se trata de un precontrato legal donde se deja por escrito la obligación de firmar posteriormente un contrato de compraventa de la propiedad.
Como documento privado y no obligatorio que es, puede incluir todas las cláusulas que consideremos convenientes. Pero algunos datos si que deben ser incluidos en el contrato de arras para evitar problemas.
Datos de las partes y de la vivienda
- Los datos de las partes. Como cualquier contrato, es imprescindible que figuren los datos personales de comprador y vendedor, con sus correspondientes documentos de identidad.
- Una descripción de la vivienda. Tendrá que describirse la propiedad que vamos a comprar para que no haya lugar a dudas. Deberá contener la ciudad en la que se encuentra la vivienda, dirección completa, la superficie y otras característica reseñables como por ejemplo un garaje o un trastero. También indicar cualquier defecto existente en la vivienda.
- Posibles cargas de la propiedad, reflejando expresamente que la vivienda se venderá libre de cargas y gravámenes.
Condiciones de la operación de compraventa
- Precio final por el que va a adquirir la vivienda.
- Reparto de los gastos de compraventa, donde es habitual pactar que el reparto de gastos de notaría y registro sean para la parte compradora, y el IBI de ese año o los gastos de cancelación de deudas para la parte vendedora. Otros gastos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales correrán a cargo del comprador, o la plusvalía, la cancelación de hipoteca o el IBI de ese año por parte del vendedor.
- Cantidad de dinero que se pagará en concepto de señal, especificando de forma clara que dicha cantidad es a cuenta de la compra de la propiedad y que se descontará del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura. Este importe se suele acordar entre las partes, pero suele ser del 10% del precio final de compra.
- El plazo máximo para formalizar la venta. Este punto es importantísimo para evitar que una parte de largas y retrase la firma de la compraventa esperando que la otra parte se retire de la operación, pudiendo acusarla de no querer respetar el acuerdo.
- Penalizaciones por incumplimiento de contrato. Detallar las penalizaciones por incumplir las condiciones de la operación nos ayuda a cubrirnos las espaldas en el caso de que alguna de las partes decida echarse para atrás con la compraventa.
¿Qué sucede cuando se rompe el contrato de arras?
El contrato de arras se firma de buena fe por ambas partes con la intención de firmar la compraventa de la vivienda en un plazo corto de tiempo, pero puede que por algún motivo no se llegue a producir la operación. El vendedor puede decidir echarse para atrás porque ha encontrado una mejor oferta, o el comprador puede que finalmente no encuentre financiación. En este caso, el Artículo 1454 del Código Civil español establece penalizaciones para la parte incumplidora.
El contrato de arras penitenciales suele ser la opción más habitual, donde si el comprador se echa para atrás con la compraventa, el vendedor ser quedará con la señal. Y si es el vendedor el que se echa para atrás, se le devolverá al comprador la cantidad de la señal por duplicado.
Las cláusulas de este contrato de arras deben ser claras y detalladas, ya que de lo contrario, ante cualquier ambigüedad una parte podrá reclamar y dilatar la operación. Para elaborar este contrato es importante contar con un asesor inmobiliario que nos ayude ante cuaqluier duda.