En el proceso de compraventa de un inmueble, especialmente en zonas con alta demanda como Altea o destinos turísticos, es habitual que comprador y vendedor firmen un documento previo al contrato de compraventa definitivo. Entre los más comunes se encuentran el contrato de arras y el contrato de reserva.
Aunque ambos tienen como objetivo asegurar el compromiso entre las partes mediante el pago de una cantidad por adelantado, existen diferencias sustanciales que conviene conocer para evitar malentendidos o problemas legales.
¿Qué es un contrato de reserva?
El contrato de reserva es un acuerdo preliminar mediante el cual el comprador muestra su interés en adquirir un inmueble y entrega una cantidad simbólica (normalmente pequeña) a modo de señal al vendedor o agencia para que el inmueble se retire temporalmente del mercado durante un plazo determinado.
Características:
- Carácter preliminar y no vinculante: No obliga a comprar o vender, aunque sí puede incluir penalizaciones si una de las partes no continúa con la operación.
- Importe bajo: Suele ser una cantidad reducida, entre un 1% y un 5% del precio de venta, en concepto de señal.
- Duración limitada: Tiene un plazo corto, generalmente de entre 7 y 15 días, mientras se revisa documentación, se gestiona la financiación o se negocian condiciones.
- Objetivo principal: Garantizar que el inmueble no se ofrezca a otros interesados durante ese tiempo.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo con mayor fuerza legal, que suele firmarse cuando ambas partes están decididas a cerrar la compraventa, aunque aún no hayan formalizado la escritura ante notario. En este documento, comprador y vendedor se comprometen firmemente a realizar la operación.
Tipos de arras:
- Arras penitenciales (art. 1.454 del Código Civil): Las más comunes. Permiten desistir del contrato, pero con consecuencias económicas. Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada. Si desiste el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido.
- Arras confirmatorias: Simple anticipo del precio sin derecho a desistimiento.
- Arras penales: Funcionan como garantía del cumplimiento del contrato y penalización por incumplimiento.
Características:
- Compromiso firme: Ambas partes asumen consecuencias claras si no cumplen.
- Importe más elevado: Suele ser un porcentaje del precio, entre un 5% y un 10% del precio de venta
- Obligaciones claras: Establece plazo para la firma de la escritura, precio, forma de pago y otras condiciones relevantes.
Diferencias clave
| Aspecto | Contrato de Reserva | Contrato de Arras |
|---|---|---|
| Naturaleza legal | Acuerdo preliminar | Compromiso legal con consecuencias |
| Vinculación | Baja o media | Alta |
| Importe habitual | Bajo (1% – 5% del precio) | Más elevado (5% – 10% del precio) |
| Derecho a desistir | Generalmente sí, sin gran penalización | Sí, pero con consecuencias económicas |
| Finalidad principal | Bloquear el inmueble temporalmente | Comprometerse a la compraventa |
| Plazo habitual | Corto (7–15 días) | Medio (hasta la firma en notaría) |
¿Cuál conviene utilizar?
Dependerá del momento del proceso y del grado de compromiso entre las partes:
Contrato de reserva: útil cuando aún se están revisando aspectos legales o se espera respuesta del banco sobre la hipoteca. Se suele usar en muchas operaciones de compraventa de obra nueva bajo plano, donde la vivienda está aún en construcción.
Contrato de arras: recomendable cuando estamos decididos a comprar o vender y ya hay acuerdo sobre el precio, condiciones y plazos, y solo falta firmar ante notario.
Conclusión
Aunque ambos contratos pueden parecer similares a primera vista, sus implicaciones legales y prácticas son muy distintas. Es fundamental que comprador y vendedor comprendan bien qué están firmando y, ante cualquier duda, cuenten con el asesoramiento de un profesional inmobiliario o legal.
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