Vender una casa no solo implica encontrar al comprador adecuado: también es importante tener en cuenta el impacto fiscal de la operación.
Uno de los aspectos clave es saber qué gastos son deducibles al calcular la ganancia patrimonial en el IRPF. Aquí te explicamos de forma clara y sencilla lo que puedes restar del beneficio de la venta para pagar menos impuestos, siempre dentro del marco legal.
¿Qué se considera ganancia patrimonial?
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (lo que obtienes por la venta) y el valor de adquisición (lo que pagaste por la vivienda, incluyendo gastos). A esta diferencia se le pueden restar una serie de gastos deducibles que ayudan a reducir la base imponible del impuesto.
¿Qué gastos puedes deducir por la venta de la casa?
Estos son los principales gastos deducibles en la venta de una vivienda:
1. Gastos de compra
Cuando compraste tu vivienda seguramente pagaste algo más que el precio. Estos son deducibles:
- Notaría
- Registro de la propiedad
- Abogados
- Tasación
- Impuestos: IVA (si era nueva) o ITP (si era de segunda mano)
- Honorarios de agencia inmobiliaria (si los asumiste tú como comprador)
2. Gastos de venta
Son los gastos que has pagado para vender la vivienda:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria
- Abogados
- Gastos de notaría por la escritura de compraventa
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio para vender)
- Cancelación de hipoteca (notaría, registro y gestoría)
- Plusvalía municipal (aunque no es deducible en el IRPF, sí es importante tenerla en cuenta para el cálculo total del beneficio neto)
3. Obras y mejoras en la casa
Si hiciste reformas que aumentaron el valor de la vivienda, esos costes también se pueden deducir:
- Reformas integrales
- Ampliaciones
- Mejora de instalaciones (eléctrica, fontanería, climatización…)
Eso sí, estas obras deben estar justificadas con facturas y no se consideran deducibles las pequeñas reparaciones o mantenimiento habitual, solo obras que incrementen objetivamente el valor de la vivienda.
¿Qué documentación debes conservar?
Es fundamental conservar todos los justificantes y facturas originales de los gastos deducibles. Hacienda podría requerirlos en caso de revisión:
- Factura de compra y escritura
- Facturas de reformas
- Facturas de agencia, notaría, certificados, etc.
- Justificantes bancarios de pago
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
Al vender la casa, debemos declarar el resultado económico de la operación en la Declaración de la Renta correspondiente al ejercicio en el que tuvo lugar la transacción. Esta ganancia afectará a tu IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Es decir, si vendiste una casa en 2024, te tocará incluir esa ganancia patrimonial en la campaña de la Renta 2025.
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición
Al valor de transmisión, por el que vendes la casa, puedes deducirte los gastos necesarios para esa venta.
Al valor de adquisición, por el que compraste la casa, puedes deducirte los gastos necesarios para esa compra. Añade también los gastos de obras y mejoras deducibles que has realizado estos años (debidamente justificadas).
Valor de transmisión = Precio de venta – Gastos
Valor de adquisición = Precio de compra + Gastos
A ese cálculo de la ganancia patrimonial, se le aplicará un tipo progresivo de IRPF que corresponde con la siguiente escala:
| Ganancia patrimonial | Tipo progresivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 euros | 19% |
| Entre 6.001 euros y 50.000 euros | 21% |
| Entre 50.001 euros y 200.000 euros | 23% |
| Desde los 200.000 euros | 26% |
Hay que tener en cuenta que hay exenciones del pago de IRPF: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años, dación en pago, ejecuciones hipotecarias, etc. Y en el caso que sea una transmisión de vivienda por herencia o donación, se paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, ya que no hay ganancia patrimonial para el vendedor porque no hay una compraventa.
Un ejemplo simplificado
Supongamos que compraste una vivienda en 2010 por 200.000 €, pagaste 10.000 € en gastos de compra y vendes en 2025 por 250.000 €, pagando 15.000 € entre agencia, notaría y cancelación de hipoteca.
Ganancia patrimonial =
250.000 (venta) – 15.000 (gastos de venta) – 200.000 (compra) – 10.000 (gastos de compra)
= 25.000 €
Ese será el importe sobre el que se calculará el IRPF, salvo que estés exento de su pago, según la progresividad del impuesto.
Recomendación final
Consulta siempre con un asesor fiscal para optimizar la declaración y asegurarte de aplicar correctamente las deducciones. Cada caso tiene matices (vivienda habitual, herencias, copropiedad, etc.) que pueden influir mucho en el resultado. En Ampervillas, inmobiliaria con más de 35 años de experiencia en Altea la Vella, te asesoramos en tu operación de compraventa inmobiliaria.
