Si estás pensando en poner tu casa a la venta, ya sabrás que como vendedor deberás pagar una serie de gastos e impuestos. Es importante tener previstos estos gastos para establecer un precio de venta adecuado.
¿Con esa venta queremos comprar otra casa? ¿Queremos reinvertir el dinero? ¿Tenemos que cancelar alguna hipoteca? Para calcular el precio de venta de la casa y tener claro el beneficio que vamos a tener por la operación, debemos realizar una correcta tasación a través de datos de portales inmobiliarios, un agente inmobiliario o un tasador profesional.
Los gastos correspondientes a la venta de una vivienda suelen ser de entre el 5% y el 15% de su valor. En esta tasación para fijar un precio de venta debemos tenerlos en cuenta. Te los explicamos:
IRPF
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) se paga por la ganancia patrimonial que se obtiene con la venta de la casa. Es decir, la diferencia entre el valor de compra o herencia y el valor de la venta.
La retención de IRPF a aplicar dependerá de cada situación personal. Existen incluso exenciones, en mayores de 65 años o el vendedor está en situación de dependencia. También logicamente si no ha habido ganancia patrimonial. Incluso si el beneficio va destinado a la compra de una vivienda o reforma de la vivienda habitual. Hay que tener en cuenta que se aplican tramos según la cantidad ganada, entre 19% y 26% del beneficio. Este impuesto se paga al año siguiente de la venta, dentro de la declaración de la renta.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal se paga por el aumento en el valor del terreno desde su compra hasta su venta. No tiene ninguna relación directa con el precio de venta de la vivienda, ya que se calcula en base a un porcentaje del valor catastral.
Para el cálculo de la plusvalía municipal se emplea ese valor catastral y un coeficiente que varía según cuando se compró el inmueble. Dependerá de cada Ayuntamiento. También se puede calculcar entre el coste efectivo de la compra y de la venta. El vendedor escogerá la opción más beneficiosa. Este impuesto se suele pagar dentro de los treinta días hábiles siguientes a la operación.
IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) debe pagarse anualmente por cualquier tipo de propiedad que se posea. Como es un impuesto anual, corre a cargo del propietario de la casa el día 1 de enero. Sin embargo, en algunas ocasiones el comprador y el vendedor pueden llegan a un acuerdo para dividirse el importe a abonar.
El IBI también es un impuesto de carácter municipal, por lo que su importe dependerá de cada Ayuntamiento.
Cancelación de hipoteca
Si la vivienda tiene una carga hipotecaria en el momento de su venta, deberemos cancelarla o subrogarla. En el caso de que el comprador se quede con la hipoteca actual mediante la subrogación, no habrá coste alguno. Pero si la cancelamos, deberemos pagar los gastos de cancelación, cuyo coste medio suele ser de unos 1.000 euros.
Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una vivienda cumple con los requisitos de seguridad necesarios para poder ser habitada. Todas las viviendas tienen que disponer de la cédula de habitabilidad. Sin este documento, la vivienda no podrá acceder a luz, gas y agua, y tampoco podrá ser vendida o alquilada.
Si la casa es muy antigua, es posible que no poseamos este documento. Tendremos que solicitar una Licencia de Primera Ocupación en el Ayuntamiento que otorga la Cédula de habitabilidad, y su precio es de unos 100 euros. Tarda una media de 45 días hábiles en tramitarse.
Nota simple
La nota simple es un documento oficial que se puede obtener en el Registro de la Propiedad y que informa acerca de quién es el propietario de una vivienda y de qué cargas tiene. Como vendedor, no es obligatorio tener este papel (lo puede solicitar el propio comprador), pero si nos lo pide el posible comprador podemos darle confianza y cerrar la operación. Su precio es muy económico, unos 9€, y tarda entre uno y dos días en tramitarse.
Escritura de compraventa
La escritura de compraventa de una propiedad es un documento que confirma ante notario de manera jurídica la compraventa o la herencia de un inmueble y en el que consta quién es su nuevo propietario. Estos gastos de notaría suelen repartirse entre ambas partes. Los gastos de otorgamiento de escrituras serán a cuenta del vendedor, mientras que los gastos de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador. Este trámite tiene un precio de entre 600 y 900 euros para el vendedor.
Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es un documento que indica el nivel de consumo energético de una vivienda. Este papel es obligatorio desde 2013 para todas aquellas viviendas que están en venta, pero tiene un precio económico, entre 60 y 100 euros. Lo realiza un profesional habilitado (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, ingeniero técnico).
