Vender una vivienda para comprar otra es una situación muy habitual. Muchos propietarios deciden cambiar de casa para mejorar ubicación, tamaño o servicios. Pero una de las dudas más frecuentes es: ¿hay que pagar IRPF por esa venta?
La respuesta es: depende. Y en muchos casos, puedes evitar pagarlo completamente si cumples ciertos requisitos. Vamos a analizarlos.
¿Qué es el IRPF en la venta de una vivienda?
Cuando vendes una propiedad, Hacienda considera que puede haber una ganancia patrimonial, es decir, que has ganado dinero con la operación. Esa ganancia se calcula como:
Precio de venta – precio de compra (ajustado con gastos e impuestos)
El importe de venta se puede ajustar incluyendo los gastos asociados a la venta, como por ejemplo:
- Comisión de agencia inmobiliaria
- Gastos de notaría del vendedor
- Certificado energético
- Cancelación de hipoteca
- Plusvalía municipal (IIVTNU)
El importe de compra también se puede ajustar incluyendo los gastos de compra e inversiones realizadas en la vivienda:
- Impuesto (ITP o IVA)
- Notaría y registro
- Reformas importantes (no mantenimiento)
Si el resultado es positivo, en principio tributa en el IRPF, y se debería pagar este impuesto al haber ganancia. Se calcularía por tramos en base a la ganancia:
- 19% → hasta 6.000 €
- 21% → de 6.000 a 50.000 €
- 23% → de 50.000 a 200.000 €
- 27% → de 200.000 a 300.000 €
- 28% → más de 300.000 €
No se pagaría en ningún caso si al vencer la propiedad no hay ganancia, aunque es obligatorio declarar la venta para reflejar la pérdida.
La exención de IRPF por reinversión en vivienda habitual
La buena noticia es que existe una ventaja fiscal muy relevante: la exención por reinversión en vivienda habitual.
Esto significa que no tendrás que pagar IRPF por la ganancia si cumples estos requisitos:
- La vivienda que vendes es tu vivienda habitual
- Compras otra vivienda que también será tu residencia habitual
- Reinviertes todo el dinero obtenido en la venta
- Realizas la compra en un plazo de hasta 2 años (antes o después de vender)
Vamos a explicarlo con un ejemplo práctico:
Imagina que vendes tu casa en Altea por 300.000 € y la compraste por 200.000 €. Se obtendría una ganancia patrimonial de 100.000 €.
En condiciones normales se pagaría IRPF por esos 100.000 €, según las tablas anteriores habría que pagar de IRPF 21.880€
Pero si reinviertes esos 300.000 € en otra vivienda habitual no pagas nada de IRPF.
¿Y si no reinviertes todo el dinero? En ese caso, la exención se aplica solo de forma proporcional. Por ejemplo, si vendes por 300.000 € y solo reinviertes 200.000 €, entonces solo el 66% de la ganancia queda exento, y tributarías por el resto.
Conclusión
Si estás pensando en vender tu vivienda en Altea para comprar otra, no siempre tendrás que pagar IRPF. La clave está en que sea tu vivienda habitual y en reinvertir correctamente el dinero dentro del plazo establecido. Con una buena planificación, es posible cambiar de vivienda sin pagar IRPF por la ganancia, lo que supone un ahorro muy importante en la operación.
Si estás valorando vender tu propiedad en Altea y quieres optimizar la operación desde el punto de vista fiscal, planificar bien la venta y la compra puede marcar una gran diferencia. En Ampervillas te asesoramos sobre cómo organizar la venta de una casa para que no tengas que preocuparte por nada.
