Con frecuencia se dan casos de disputas entre propietarios de fincas anexas que aseguran que una parte de la parcela le pertenece a ellos y no al otro. También es frecuente encontrar diferencias con la superficie de la casa que figura en la escritura o la propia realidad al hacer una medición y los inscritos en el Registro o con los que constan en el Catastro. Afortunadamente, estos conflictos y diferencias de datos en lo inscrito en el Registro de la Propiedad se pueden corregir.
El Registro de la Propiedad es la institución oficial donde constan todos los derechos sobre los bienes inmuebles. No es obligatorio tener el inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad, pero hacerlo tiene grandes ventajas. Tener la información de tu vivienda correctamente registrada es fundamental, ya que cualquier error puede generar problemas legales, fiscales o de compraventa. Pero, ¿qué hacer si detectas que los datos de tu vivienda están mal?
1. Identifica el error
Lo primero es comprobar con detalle la información registrada. Algunos errores frecuentes incluyen:
- Superficie construida o útil incorrecta.
- Titularidad equivocada (nombre del propietario).
- Limitaciones o cargas mal reflejadas, como hipotecas o usufructos.
- Datos de ubicación incorrectos (dirección, número de finca registral).
Documenta el error con evidencia: escritura de compraventa, planos catastrales, recibos de IBI, certificaciones descriptivas y gráficas, memorias técnicas, etc.
2. Solicita una nota simple o certificado registral actualizado
Antes de iniciar cualquier trámite, pide una nota simple o un certificado registral actualizado en el Registro de la Propiedad donde conste la información actual. Esto te permitirá comprobar exactamente qué figura como correcto y preparar la documentación necesaria para la corrección.
3. Presenta la solicitud de subsanación
Dependiendo del tipo de error, existen diferentes vías:
- Errores materiales o de hecho: Se pueden corregir mediante una rectificación registral. Se trata de errores evidentes, como nombres mal escritos, números de finca, o errores en la descripción de la vivienda.
- Errores en la titularidad o cargas: Estos requieren generalmente una rectificación mediante escritura pública, en la que intervienen notario y, a veces, consentimiento de terceros implicados.
El caso habitual de corregir un error en la superficie tiene un proceso que dependerá de la diferencia del error:
- Diferencia hasta el 5% de la superficie inscrita: Basta con la simple manifestación de los interesados, sin necesidad de aportar certificación catastral.
- Diferencia hasta el 10% de la superficie inscrita: Es suficiente con aportar certificación literal y gráfica del Catastro, siempre que coincidan finca registral y catastral.
- Diferencia superior al 10%: Será necesario un expediente de dominio (art. 203 LH, con las especialidades del art. 201 LH).
Adjunta siempre toda la documentación que respalde tu solicitud. Por ejemplo, puede ser necesario aportar datos tanto de los titulares de la finca como de las colindantes (registrales y catastrales).
4. Revisión, notificación y actualización
El registrador revisará la solicitud y los documentos presentados. Si todo está en orden, procederá a la corrección. En algunos casos, puede requerir aclaraciones adicionales o citaciones a terceros, sobre todo si el cambio afecta a derechos de otras personas.
Una vez corregido el Registro de la Propiedad, es recomendable actualizar también:
- Catastro (para evitar discrepancias con la superficie o linderos).
- Ayuntamiento (para impuestos como IBI o tasas municipales).
Conclusión
Tener todos los datos correctos en el Registro de la Propiedad, aunque no es obligatorio, nos aporta muchas ventajas:
- Seguridad jurídica: Si los datos no coinciden, puede haber dudas sobre los límites de la propiedad o sobre quién tiene derecho a qué.
- Protección frente a terceros: Lo inscrito en el Registro se presume cierto. Si la superficie no está bien descrita, puede verse limitada la posibilidad de oponer el derecho frente a terceros.
- Valoración: La superficie es clave para calcular el valor catastral, los impuestos (IBI, plusvalía, transmisiones patrimoniales) y el precio de compraventa.
- Acceso a financiación: Los bancos necesitan que los datos sean correctos para conceder hipotecas. Una discrepancia puede retrasar o bloquear la operación.
Un error en el Registro de la Propiedad puede parecer un problema menor, pero puede generar complicaciones significativas en la gestión de tu vivienda. Actuar a tiempo, con la documentación adecuada y el asesoramiento correcto, es clave para resolverlo sin mayores contratiempos.
Corregir los datos del registro puede ser complicado si no se conoce el procedimiento legal adecuado. Un abogado especializado en derecho inmobiliario o un gestor profesional puede asesorarte sobre la mejor estrategia y los documentos necesarios. En Ampervillas, inmobiliaria con más de 35 años de experiencia en el sector inmobiliario, contamos con asesores y abogados inmobiliarios que te ayudarán con estos trámites.
