Arrancando el nuevo año 2020, podemos hacer balance del año finalizado y establecer las claves que marcarán el mercado inmobiliario para este año 2020.
En términos generales, se prevé que el sector inmobiliario español registre una «ralentización controlada» durante esta año 2020. Según diversas fuentes, esta desaceleración se ha producido en un contexto en el que las perspectivas de crecimiento de la economía española también se han frenado: del 2,4% al 1,9% en 2019 y del 1,9% al 1,5% en 2020.
Si bien hay motivos para estar alerta, no se ven signos de alarma, debido a que los factores que más pueden afectar al sector inmobiliario son sólido y estables: crecimiento sostenido del empleo, recuperación de los salarios, condiciones financieras favorables, demanda estable y oferta de viviendas en crecimiento.
Las compraventas de viviendas crecerán un 4% en 2020
A falta de los datos finales del cuarto trimestre del año, el 2019 se prevé cerrar con un aumento del 6,1% de operaciones de compraventa en España. Esto situaría la cifra en unas 623.000 operaciones, y se prevé que este número crezca un 4% durante el 2020, rozando la cifra de 650.000€.
Lejos quedan ya las cifras de compraventa que se daban en plena crisis inmobiliaria, con apenas 312.000€ operaciones en 2013, según los datos del INE.
Demanda de viviendas estable y oferta en crecimiento
Después del fuerte crecimiento de la demanda de vivienda que se han ido dando estos últimos años, empieza a estabilizarse. Todo ello en el contexto de un año marcado por la nueva ley hipotecaria, que entró en vigor el 16 de junio y cuya incertidumbre en su aplicación afectó directamente a la compraventa de propiedades
Cabe destacar la fortaleza del mercado extranjero en el interés por la compra de vivienda en España, especialmente en zonas de costa como Altea.
A pesar de este frenazo en la demanda de vivienda, el crecimiento todavía fuerte del sector inmobiliario respecto al conjunto de la economía española, permiten ver el año 2020 con cierto optimismo.
La construcción de vivienda nueva creció un 2,4% interanual en el tercer trimestre de 2019, que aunque comparado con el año anterior es un crecimiento menor, el sector sigue creciendo por encima del conjunto del PIB (2%). Hay que remarcar que el nivel actual de producción de nuevas viviendas (79.000 viviendas nuevas anuales) es menor que la creación de nuevos hogares en los últimos 12 meses (120.000 según la EPA), por lo que el crecimiento es sostenible.
Precio de la vivienda durante el 2020
En paralelo con una demanda en la vivienda más contenida, el precio de la vivienda también se ha visto frenado en 2019. En el primer trimestre del año el precio creció un 4,4% y ese crecimiento ha ido desacelerándose en un 3,2% en el segundo y tercer trimestre de 2019.
En el año 2020 se prevé que el precio de la vivienda seguirá creciendo en torno al 3%, continuando su desaceleración, ajustándose los precios a un mercado contenido. Si bien es cierto que esta estabilización de los precios dependerá de las ciudades y zonas, lo que está claro es que el precio de la vivienda seguirá subiendo en 2020.
La vivienda de obra nueva seguirá creciendo
Como hemos visto en diversos estudios, la construcción de vivienda nueva seguirá creciendo durante el año 2020, con una estimación de viviendas nuevas terminadas de 94.000 proyectos, respecto a los 79.000 proyectos finalizados este año 2019. Esto significa un crecimiento del 18,4%, gozando el sector de una buena salud.
Venta de viviendas
La tendencia al alza en las operaciones de compraventa se mantendrá para 2020, con la previsión de alcanzar las casi 650.000 transacciones, lo que supone un aumento del 4%. De igual forma, el volumen de stock de viviendas continúa también en una tendencia descendente.
También se prevé un leve aumento del tiempo medio de venta de los inmuebles, pasando de los 6,1 meses registrados en 2018 a los 6,5 meses actuales en el caso de la vivienda habitual, y de los 7,2 meses de 2018 a los 7,9 meses en 2019 para la vivienda vacacional.
Alquiler residencial
España sigue acercándose a la media de la Unión Europea en cuanto al interés por vivir de alquiler. Mientras que en Europa el 31% reside en viviendas de alquiler, esperando llegar este año 2020 a casi el 25%. Junto con Suecia y Dinamarca, España es el tercer país que más avanza en el último año.
Aunque la cifra de viviendas en alquiler disponibles ha ido disminuyendo los últimos años (unas 87.000 viviendas), este volumen de viviendas en alquiler disponibles se va a mantener en el futuro en un mínimo de 70.000 viviendas anuales.
La vivienda como inversión
Si bien la estabilización del precio de la vivienda hará que en 2020 los inversores buscarán activos alternativos a la vivienda, no significará que la vivienda no pueda ser una buena inversión.
En un mercado con productos bancarios de baja rentabilidad, la vivienda es sin duda una inversión estable, aunque sin sacar altas rentabilidades. Especialmente si la apuesta son los alquileres, donde podemos esperar un crecimiento durante los próximos años.
Mercado extranjero
El interés del mercado internacional por la vivienda en España sigue siendo uno de los puntos fuertes del sector inmobiliario, y lo seguirá siendo este año 2020.
Hasta el cierre del mes de junio, se han realizado un 2,3% más de compraventas por parte de extranjeros en España, con un total de 93.952 operaciones, lo que supone el 16,4% del total de compraventas de viviendas han sido realizadas por extranjeros. Estas cifras son aún mayores en zonas de playa como Altea.
