El mercado inmobiliario español ha experimentado cambios significativos en los últimos años, y el 2024 no parece ser la excepción. Este año 2023 que acabamos de cerrar ha tenido grandes transformaciones, donde hemos tenido cambios sociales (guerra de Ucrania), económicos (impacto de las subidas de tipos de interés) y legislativos (entrada en vigor de la primera ley de vivienda). A pesar de todo ello, el mercado inmobiliario español ha demostrado su fortaleza.
En este contexto tan variable y dependiente de múltiples factores, no es sencillo realizar predicciones, pero sí que podemos tener indicadores para anticipar la situación del mercado inmobiliario que nos espera este año 2024. En este artículo analizaremos varias tendencias y previsiones que marcarán la pauta para el sector inmobiliario en España.
Ralentización en la compraventas de viviendas en 2024
La ralentización en las operaciones de compraventa ha acompañado el pasado año 2023, pero hay que poner en contexto que esta reducción viene después de un año 2022 de gran crecimiento inmobiliario después de la pandemia. Los datos apuntan a que el 2023 se cerrará con presumiblemente más de 550.000 operaciones, algo inferior a las 599.040 operaciones registradas en 2022, pero volviendo a ser uno de los mejores años desde 2008.
Teniendo en cuenta el alto nivel al que se encuentran los tipos de interés, se espera que este año 2024 el mercado de viviendas en España tenga una evolución sostenida gracias a la demanda latente, pudiendo llegar a registrar más de 450.000 compraventas, lo que supondría una vuelta a la normalidad y a la dinámica habitual del mercado. Probablemente un gran volumen de demanda se dirigirá a la compra por reposición, una predisposición por la que se caracterizará el nuevo año. La demanda de propiedades residenciales, tanto urbanas como rurales, seguirá siendo robusta, impulsada por factores como la mejora de las condiciones económicas, tasas de interés competitivas y la preferencia por la propiedad como inversión segura.
Moderación en el precio de la vivienda en 2024
En cuanto a la evolución de los precios de la vivienda, tendremos diferencias en cuanto a vivienda de obra nueva y de segunda mano.
La falta de suelo para construir, el aumento del precio de los materiales y la ejecución de obra en torno a un 25%, así como la falta de mano de obra hacen muy difícil que aumente el stock de vivienda nueva. Por tanto, con menos oferta, la subida del precio de la vivienda de obra nueva no será una sorpresa en 2024 teniendo en cuenta que el stock está bajo mínimos.
Sin embargo, en la vivienda de segunda mano el precio ya presenta indicios de moderación al registrar un aumento interanual del 6,2% en noviembre, lo que significa el incremento más moderado del año. Durante el primer trimestre de 2024 también continuarán las subidas del precio aunque de forma más comedida. Debido a que las tensiones inflacionistas continuarán acechando, la capacidad de compra de las familiar irá reduciéndose y frenando el consumo. Se espera que este año 2024 comience a apreciarse una ligera bajada del precio de la vivienda en aquellas zonas con menos demanda. No será el caso de grandes ciudades o zonas costeras, donde el precio continuará con crecimientos moderados cercanos al 5%.
El mercado del alquiler en 2024
El mercado del alquiler atraviesa uno de sus momentos más complicados. Hay un claro desequilibrio entre oferta y demanda. Nunca el alquiler había tenido una oferta disponible tan reducida como ahora, y cada vez son más los potenciales usuarios del mercado del alquiler. La principal consecuencia de la falta de oferta disponible y el crecimiento de la demanda es el sobreprecio de la vivienda en alquiler.
El precio del alquiler ha seguido con su avance en el segundo trimestre hasta los 11,9€/m2, un aumento del 2,6% frente a los tres meses anteriores y del 5,3% respecto al periodo comprendido entre abril y junio de 2022. Previsiblemente, para este año 2024 se espera que el precio del alquiler tenga un crecimiento por encima del 5% interanual.
Nuevos perfiles de compradores de vivienda para 2024
La gran demanda de compra de vivienda después de la pandemia se ha ido moderando, dejando paso a un nuevo comprador. Se trata de un perfil con alta solvencia económica, con conocimiento y experiencia en el sector inmobiliario y en muchos casos es un comprador extranjero. Este perfil es menos vulnerable a la subida de los tipos de interés por necesitar menos financiación bancaria y contar con un poder adquisitivo mayor.
En este contexto, durante el año 2024 el interés de los compradores internacionales en vivienda nacional se mantendrá estable. España siempre ha sido un destino atractivo, y así los refleja la suma de las compras de extranjeros residentes y no residentes, que supone ya un 14,9% de los compradores de vivienda. Y más en la provincia de Alicante, donde según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, los extranjeros realizaron un 45% de todas las operaciones de compraventa.
Sin duda, uno de los aspectos más destacados del pasado año 2023 fue el notable aumento del Euribor. Este crecimiento en las tasas de interés hipotecarias ha generado una desaceleración de la demanda de viviendas, especialmente en aquellos compradores que buscan financiación hipotecaria. Como contrapartida, esta situación hace que aumente la demanda de vivienda como producto de inversión.
Nuevos perfiles de vivienda en 2024
La conciencia ambiental está en aumento, y esto se reflejará en el mercado inmobiliario. Se espera un mayor enfoque en la construcción sostenible y la eficiencia energética en nuevas construcciones y renovaciones. Los compradores buscarán propiedades con certificaciones ambientales y tecnologías que reduzcan el impacto ambiental y los costos asociados con la energía.
En este sentido, a medida que la demanda de viviendas crece, las ciudades secundarias ganarán protagonismo. La pandemia ha demostrado la viabilidad del trabajo remoto, lo que permitirá a las personas elegir ubicaciones más allá de las principales ciudades. Esto impulsará el desarrollo inmobiliario en áreas más pequeñas, donde la calidad de vida y la accesibilidad serán atractivas para los compradores.
En resumen, el mercado inmobiliario español en 2024 estará marcado por un crecimiento continuo, la adopción de tecnologías emergentes, una mayor conciencia ambiental y cambios en las preferencias de ubicación. Los actores del sector deberán adaptarse a estas tendencias para aprovechar las oportunidades y enfrentar los desafíos que se presenten en este emocionante panorama inmobiliario.
