Si estás en pleno proceso de comprar una casa o has decidido poner la tuya a la venta, seguro que una de las características que has mirado para analizar el precio es la superficie de la vivienda. Ese dato es de suma importancia para el potencial comprador, para poder hacerse una idea de lo grande que es la vivienda, la amplitud de las estancias y fundamentalmente si el precio de la casa es atractivo, según el precio del metro cuadrado en la zona.
¿Cómo se puede conocer la superficie de una casa?
Conocer la superficie de tu vivienda no es tan fácil como parece. El vendedor intentará «inflar» el tamaño de la casa para obtener un mejor precio y el comprador tratará de conseguir un mejor precio valorando la superficie real de la vivienda de la forma más precisa posible.
Lo más lógico es anunciar la vivienda usando la superficie que aparece en el catastro o en las escrituras. Este es un dato objetivo, aunque a veces existen discrepancias de catastro donde la superficie que indica contiene errores respecto a la superficie real, pero que se puede ser subsanado. Generalmente es más probable que vivienda antiguas contengan algún error, ya que pueden no tienen computados todos los metros, se han omitido elementos de la vivienda como terrazas, patios o altillos, o no se han añadido elementos construidos posteriormente como almacenes, garajes, viviendas de invitados o piscinas.
La principal dificultad al medir una casa es conocer de forma precisa la superficie construida y la superficie útil.
Para conocer la superficie de una casa, lo mejor es localizar este dato en el Catastro, donde encontrarás los metros cuadrados construidos, además de otros datos interesantes de cualquier vivienda. Es un trámite muy sencillo que se puede hacer por Internet, mediante el localizado de viviendas, con una referencia catastral o buscando por dirección, parcela, coordenadas y el Código Registral Único (CRU).
También puedes medir tu mismo la vivienda, midiendo el largo y el ancho del suelo en cada estancia para obtener la superficie útil de cada una de ellas. La suma de todas las mediciones te da la medida de los metros cuadrados útiles. Con esa información y haciendo un plano de la vivienda, puedes estimar la superficie construida. También puedes acudir a un asesor inmobiliario que te ayude en todo este proceso y tener una tasación más fiable y adecuada de la vivienda.
Errores comunes al medir una vivienda
- Confundir metros útiles con construidos.
- Incluir toda la superficie de la terraza.
- Incluir trasteros y garajes en la superficie.
- Calcular los metros construidos a ojo.
- Tasaciones equivocadas al usar la superficie útil en lugar de la superficie construida.
Diferencias entre superficie útil y construida
La superficie útil o metros útiles es toda aquella superficie que puedas pisar dentro de una vivienda. En este concepto entra todo el interior de una vivienda, incluidos armarios, terrazas, balcones o escaleras, y quedarían excluidas todas las partes que aún estando dentro de la casa no son útiles, como el espacio de los tabiques, pilares y falseados. Este dato da al comprador interesado una idea del espacio del que dispondrá para vivir. Sin embargo, es un dato difícil de conocer de primeras, siendo necesario los planos de la vivienda, medirla muy bien o con la ayuda de un arquitecto para obtener la superficie útil con fiabilidad.
La superficie construida o metros construidos es toda aquella superficie dentro del perímetro de la vivienda, incluidas las paredes y muros. Si se compartieran paredes con algún vecino, el perímetro se medirá desde la mitad de esas medianeras. Se suelen computar también tabiques, galerías, conductos de ventilación e instalaciones, y no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros, como por ejemplo un hueco para alojar el aire acondicionado o la caldera.
El catastro muestra normalmente la superficie construida, desglosando qué partes pertenecen a la vivienda y qué partes a elementos comunes en edificios y urbanizaciones. En estos casos, el catastro deberá reflejar el coeficiente de participación de la vivienda sobre estos elementos comunes (piscinas y jardines comunitarias, accesos y pasillos, garajes y plazas de aparcamiento comunitarios, etc.). Es posible consultar estos datos solicitando una Nota Simple en el Catastro.
El problema de las terrazas o patios
La discrepancia más habitual entre compradores y vendedores es cómo debe medirse las superficies de terrazas, porches o patios para calcular el precio final en base a los metros cuadrados.
Según el catastro, los elementos cubiertos computan al 50%. Por ejemplo, una terraza de 50 m2, contará como 25 m2 de superficie construida. Sin embargo, si esa terraza está cerrada por 3 de sus 4 paredes, computará al 100%.
Como vemos, una distribución casi similar de una vivienda puede variar mucho el dato de la superficie construida que figura en el catastro, por lo que a veces es difícil hacerse una idea de cómo es la vivienda de grande con solo estos datos. Como vendedor, lo más honesto es indicar por separado la superficie de la vivienda y la superficie de las terrazas, evitando desilusiones al ver un anuncio con una vivienda con muchos metros de superficie que luego resultan ser de una terraza.
En cualquier caso, es fundamental hacer una visita a la casa para conocer de primera mano cómo se distribuye esa superficie. A veces puede suceder que una vivienda con menos metros construidos tenga un mejor aprovechamiento del espacio y nos guste mucho más.
