Comprar una vivienda también implica comprobar que la propiedad cumple con la normativa legal y urbanística. Una de las mayores preocupaciones de cualquier comprador es encontrarse con infracciones urbanísticas ocultas, que pueden derivar en sanciones, problemas para escriturar o incluso en la obligación de derribar parte de lo construido.
A continuación, te explicamos qué son las infracciones urbanísticas y cómo asegurarte de que la vivienda que quieres comprar está libre de ellas.
¿Qué es una infracción urbanística?
Se considera infracción urbanística cualquier construcción, reforma o ampliación realizada sin ajustarse a la normativa urbanística vigente o sin la licencia municipal correspondiente. Algunos ejemplos comunes son:
- Ampliar la vivienda sin permiso (cerrar una terraza, levantar una planta extra, añadir un garaje).
- Construir en suelo no urbanizable.
- Cambiar el uso de un local a vivienda sin autorización.
- No respetar alineaciones, retranqueos o alturas máximas fijadas por el planeamiento.
El resultado de estas infracciones puede ser desde una posible multa hasta la obligación de derribar parte de la vivienda. Incluso puede impedirte inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
¿Qué ocurre si existe una infracción al comprar una casa?
En muchas ocasiones, el comprador no conoce si la vivienda tiene algún tipo de infracción urbanística. Dependiendo del tipo de infracción, la obra:
- Puede ser legalizable: pagando tasas y solicitando la licencia correspondiente.
- Puede estar prescrita, pero con limitaciones (ejemplo: no se podrá hipotecar ni vender sin riesgo).
- Puede ser no legalizable, lo que implica sanciones o incluso la obligación de derribo.
Pasos para comprobar si una vivienda tiene infracciones urbanísticas
1. Revisar la documentación registral y catastral
Nota simple del Registro de la Propiedad: muestra cargas o limitaciones legales.
Ficha catastral: debe coincidir en superficie y uso con la realidad física. Diferencias notables pueden indicar ampliaciones no declaradas.
2. Consultar en el Ayuntamiento
El área de Urbanismo puede proporcionar un certificado urbanístico o un informe de situación, donde se detalla si la vivienda tiene procedimientos abiertos, sanciones o expedientes por infracciones.
3. Verificar las licencias
El propietario debe disponer de la licencia de obra y, en su caso, de la licencia de primera ocupación. Si ha habido reformas, conviene comprobar que también se solicitaron los permisos correspondientes.
4. Contrastar con la realidad física
Un técnico (arquitecto o aparejador) puede revisar la vivienda para confirmar si todo lo construido coincide con lo que está legalmente autorizado. Este paso es especialmente recomendable en casas unifamiliares o chalets con ampliaciones.
5. Preguntar por la situación legal del inmueble
En algunas comunidades autónomas, las sanciones urbanísticas prescriben con el paso de los años, pero eso no significa que la construcción quede totalmente legalizada. Por ello, antes de firmar, conviene contar con la asesoría de un profesional inmobiliario o legal.
Antes de comprar una vivienda, es fundamental asegurarse de que todo lo construido es legal y cumple la normativa. Una revisión previa en el Registro, el Catastro y el Ayuntamiento, junto con el apoyo de profesionales inmobiliarios y técnicos, te dará la seguridad de invertir en una propiedad sin riesgos.
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