Comprar tu primera vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. Ilusiona, pero también genera dudas. Antes de tomar cualquier decisión, lo más importante es tomarse las cosas con calma y no dejarse llevar por impulsos que acaben en errores.
Para que el proceso sea claro y seguro, te explicamos paso a paso qué debes hacer para comprar una casa por primera vez.
Analiza tu presupuesto y situación financiera
Comprar una casa implica varios gastos además del propio precio de la casa. Antes de empezar a visitar casas, conviene revisar:
- Ahorros disponibles: Normalmente los bancos suelen financiar hasta el 80%, por lo que necesitarás un 20% de ahorros si necesitas hipoteca. Aañade un 10–15% adicional para impuestos y gastos, como notaría, registro, impuestos (ITP o IVA) y otros costes asociados a la compraventa, como por ejemplo una tasación.
- Capacidad de endeudamiento: Se recomienda que la cuota hipotecaria no debería superar el 30–35% de tus ingresos netos mensuales. Además, hay que tener en cuenta que la hipoteca no será el único gasto mensual. Añade otros gastos como los suministros de luz, agua, comunidad, tasas municipales como la basura, o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Busca y compara hipotecas: Con la situación anterior clara, puedes lanzarte a buscar las mejores condiciones en el mercado hipotecario, que pueden variar mucho entre diferentes entidades. Los bancos valoran contrato indefinido y antigüedad, o tener contratados otros productos como seguros o planes de pensiones con ellos. Analiza el tipo de interés, comisiones y otros gastos antes de decidirte. Es aconsejable solicita una preaprobación hipotecaria para saber hasta qué importe puedes comprar con tranquilidad.
Define tus necesidades
No todos los factores para decidirte por una casa son igual de importantes. Cada situación es diferente, y algunos prefieren una casa cerca del trabajo o del colegio, y otros una casa amplia con espacios al aire libre. Si no establecemos prioridades, podemos terminar comprando una casa que no acaba por encajar en nuestras necesidades.
Haz una lista clara que valore:
- Municipio, zona y barrio
- Tipo de vivienda (piso, casa, obra nueva o segunda mano)
- Metros mínimos
- Número de habitaciones
- Plaza de garaje, ascensor, terraza, etc.
Diferencia entre lo imprescindible y lo deseable. Esto evitará decisiones impulsivas.
Busca viviendas y compáralas
Con las prioridades claras y una idea del presupuesto que manejamos, nos lanzaremos a la búsqueda activa de viviendas. Utiliza portales inmobiliarios, agencias y visitas presenciales. Y también puedes pasearte por la zona en busca de carteles de casa en venta.
Al visitar una vivienda revisa:
- Estado de instalaciones (agua, luz, ventanas)
- Orientación y luminosidad
- Gastos de comunidad
- Entorno y servicios cercanos
No tengas prisa. Compara varias opciones antes de decidir. Durante la búsqueda es importante comparar precios de viviendas similares en la misma zona para saber si el precio está ajustado al mercado. Hoy día hay muchas maneras para comparar precios, aunque siempre aconsejamos la experiencia de un agente inmobiliario que conoce de primera mano los precios de las operaciones que se realizan.
Haz una oferta
La ilusión puede llevarnos a decidir rápido, por lo que conviene analizar si esa es la vivienda que nos interesa. Si es así, es el momento de lanzar una propuesta formal y razonada.
Debemos tener en cuenta que el precio anunciado no siempre es el precio final, por lo que en muchos casos es posible negociar una oferta. Esta negociación no siempre puede ser pedir una rebaja, también podemos solicitar mejoras u otras condiciones.
Una vez aceptada la oferta, normalmente se firma un contrato de arras para iniciar todos los trámites y papeleos.
Preparar toda la documentación
Para formalizar la compra de una vivienda es necesario revisar y reunir una serie de documentos que permiten comprobar que el inmueble está en regla y que la operación puede realizarse con seguridad.
Entre estos documentos, conviene destacar:
- Nota simple: Para omprobar la situación legal de la vivienda. En ella se indica quién es el propietario, si existen cargas (como hipotecas o embargos) y otros datos relevantes del inmueble inscritos en el Registro de la Propiedad.
- Certificado de eficiencia energética: El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender una casa y debe entregarse al comprador antes de la firma.
- Cédula de habitabilidad: Acredita que la vivienda cumple los requisitos mínimos para ser habitada.
- Certificado de deuda: Certifica que la vivienda está al corriente de pago de los gastos de comunidad, tasas municipales y de los últimos recibos del IBI.
Además, conviene realizar una inspección técnica para detectar problemas en la construcción, instalaciones o posibles defectos ocultos.
Trámites para formalizar la compra de la casa
Si todo está en orden, podemos iniciar el proceso de compra:
- Realizar una oferta formal: Se recomienda presentar una carta de oferta de compra, cuya función es proponer un acuerdo de compraventa entre el comprador y el vendedor de un inmueble a un precio determinado.
- Firmar el Contrato de arras: Es el acuerdo previo a la compraventa en el que comprador y vendedor se comprometen a cerrar la operación en un plazo determinado. En él se fijan condiciones clave como el precio, los plazos y las consecuencias si alguna de las partes se echa atrás. Se suele entregar una señal (habitualmente el 10%), donde si el comprador se echa atrás, pierde la señal, y si el vendedor incumple, debe devolver el doble.
- Solicitar la hipoteca: Si necesitas financiación, tras la firma de arras, se tramita la hipoteca de forma definitiva. El banco analiza la operación, realiza la tasación de la vivienda y emite la oferta vinculante (FEIN) antes de la firma.
- Firma en notaría y entrega de llaves: En la notaría se firma la escritura de compraventa y se firma la hipoteca (si la hay). En este acto se realiza el pago y el notario leerá el documento y resolverá dudas.
- Pago de impuestos y registro: Después de la firma de escritura ante notario, se realiza el pago de impuestos y finalmente la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.
- Cambio de suministros y organización: Una vez tengas las llaves puedes empezar a tramitar el cambio de titularidad de luz, agua y gas. También se recomienda contratar un seguro de hogar, y comunicar el cambio de domicilio.
Conclusiones finales
Comprar tu primera casa implica:
✔️ Planificación financiera
✔️ Búsqueda estratégica
✔️ Revisión legal
✔️ Buena negociación
✔️ Asesoramiento profesional
Hacerlo con orden y asesoramiento adecuado marca la diferencia entre una experiencia estresante y una compra segura.
La compra de una vivienda es una transacción compleja, llena de matices y con muchos factores a tener cuenta. Y si se trata de la primera casa que compramos, donde desconocemos muchos trámites, se hace imprescindble contar con la figura de un asesor que nos ayude en todo el proceso.
